保利地产(600048.CN)

保利地产2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-15 20:59    来源:同花顺

保利地产(600048)(600048)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析2019年,全国商品房销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速较2018年同期降低5.7个百分点,在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出一定的韧性;商品房销售面积17.16亿平方米,同比减少0.1%,增速较2018年降低1.4个百分点,增速波动幅度收窄。全国商品房销售情况在持续调控环境下,市场呈现分化趋势。一线城市成交延续2018年以来的回升态势,销售面积同比显著增长17.1%。二线城市成交表现相对稳定,成交面积较去年同期微降1.6%。三线城市市场压力凸显,成交面积较去年同比下滑10.8%。不同级别代表城市住宅月均成交面积情况数据来源:中国指数研究院。根据中指院统计:代表城市50个,一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市;二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市;主要是各省会城市和计划单列市;三线城市包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市,主要指地级市。全国房地产库存总量延续自2016年11月以来的下降趋势。截至2019年末,全国商品房待售面积为5.0亿平方米,较2018年同期下降4.9%。其中,住宅待售面积2.2亿平方米,同比下降10.4%。全国商品房待售情况2019年,房地产开发投资完成额13.2万亿元,同比增长9.9%,增速保持平稳。其中,全国土地成交1.5万亿元,同比减少8.7%,土地成交增速在5月后触底回升;报告期内,全国房屋新开工面积22.7亿平方米,累计同比增长8.5%;房屋竣工面积9.6亿平方米,累计同比增长2.6%,2019年12月累计增速由负转正。全国土地成交及开发投资情况全国房屋开竣工情况全国房地产开发资金来源总量为17.9万亿元,较去年同期增加1.26万亿,同比增长7.6%。其中国内贷款2.5万亿元,同比增长5.1%;自筹资金、定金及预收款分别为5.8万亿元和6.1万亿元,同比分别增长4.2%和10.7%,合计占比与去年同期基本持平;个人按揭贷款2.7万亿元,同比增长15.1%,增速较去年同期提升15.9%。房地产开发资金来源情况报告期内,行业延续“从严”调控思路,中央表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,调控力度未见放松。2019年5月起,金融市场对房地产融资全面收紧,行业环境、资金面等逐步承压,土地市场成交波动明显,区域结构呈现冷热不均的特点。商品房成交方面,行业继续保持“总量峰值”,整体呈现出箱体震荡的态势,成交价、量均表现出一定韧性。随着调控的持续深入,以及各地方政府“一城一策”调控手段的逐渐落地,不同区域和城市间去化各有差异,调控效果得到显现。长期来看,中国城镇化进程仍未完成,资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进,房地产行业发展的根本驱动力没有改变。另一方面,由于房地产在国民经济中的重要性十分突出,作为宏观经济的“调节器”,房地产行业调控的主基调仍以稳地价、稳房价、稳预期的政策为核心,坚持“房住不炒”的行业定位不动摇。短期内,中美贸易摩擦的余波犹在,新冠疫情带来企业停工停产冲击新至,国内国际消费需求被动收缩、金融和原油等大宗商品交易市场持续震荡,国内宏观经济面临较大下行压力。房地产行业投资、销售、施工等也因此受到共振,开发商的经营和资金状况等均面临较大冲击。为应对疫情影响,尽管中央已及时出台相关货币和财政政策对冲经济下行风险,各地方政府也在土地、按揭、销售等方面对房地产予以支持,但客观上的新房供应、消费者信心恢复需要一定修复过程,房地产行业企稳仍需要时间。 二、报告期内主要经营情况1、销售稳步增长,城市深耕效果显著2019年,公司紧抓市场窗口,合理铺排销售节奏,在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下,实现签约金额4618.48亿元,同比增长14.09%,市场占有率提升至2.89%;签约面积3123.12万平方米,同比增长12.91%。报告期内,公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%,珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市13个,合计销售金额达2500亿元,销售贡献占比达54%。在全国11个城市中销售金额排名当地第一,25个城市进入前三,市场地位稳步提升。广州实现销售超420亿元,佛山、武汉、北京超200亿元,福州、西安、三亚等首次突破100亿元,核心城市深耕效果显著。2、把握市场节奏,优化资源结构报告期内,公司拓展项目127个,新增容积率面积2680万平方米,拓展成本1555亿元。公司主动提高拓展项目权益比例,拓展金额权益比例提升至71%;新增权益面积1916万平方米,与去年同期相近。公司根据土地市场变化灵活调整节奏,“不随众,不盲从”,合理把握投资节奏,年内拓展平均楼面地价5802元/平方米,拓展溢价率仅14%。新增货量中,住宅货量占比84%,资源结构持续优化。公司坚定落实城市深耕战略,持续加大核心城市及重点城市群的渗透深耕,报告期内新拓展资源中,38个核心城市拓展金额占比达79%。同时,通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量不断增加,多元化拓展能力持续提升,有效补充优质资源。2019年,公司实现新开工面积4983万平方米,竣工面积2973万平方米。截至2019年末,公司待开发面积8112万平方米,其中38个核心城市占比达58%。3、收入利润稳步增长,持续高质量稳健发展报告期内,公司经营规模稳步增长。房地产业务结转加快,实现营业总收入2359.81亿元,同比增长21.29%;净利润375.54亿元,同比增长43.61%;归母净利润279.59亿元,同比增长47.90%,收入利润稳步增长,实现高质量稳健发展。得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升,公司毛利率提升2.48个百分点至34.97%,其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%;随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司实现投资收益37.02亿元,同比大幅增长37.62%;净利率提升2.47个百分点至15.91%。4、强化现金管理能力,优化资产负债结构报告期内,公司为应对行业资金面收紧风险,强化现金管理能力。一方面,公司通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措,持续强化现金回笼,全年累计实现销售回笼4312亿元,回笼率提升5个百分点至93%,资金保障稳健有力。另一方面,截止报报告期末,公司拥有未发行公司债额度150亿元、中期票据额度85亿元,在保险金融机构、供应链ABN储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358亿元,未使用银行授信额度约2690亿,融资头寸充裕。持续优化资产负债结构,强化抗风险能力。报报告期末,公司资产负债率77.79%,较年初降低0.18个百分点;净负债率56.91%,同比大幅降低23.64个百分点,负债率为业内较低水平。报告期内公司发行15亿元中期票据与5亿美元债,发行利率均为同期同类产品的最低。截至报告期末账面有息负债2700.49亿元,有息负债综合成本仅约4.95%,同比降低0.08个百分点,继续保持业内领先优势。货币资金近1400亿元,为短期借款及一年内到期债务的2.1倍,资金结构安全。5、不动产生态发展平台加速成型报告期内,保利物业于香港联交所主板上市,募集资金规模达53.82亿港元,引入新加坡政府投资公司、高瓴资本、中国国有企业结构调整基金股份有限公司、中国交通建设集团有限公司等国际知名基石投资人,获得国际资本市场广泛认可。截至报报告期末,保利物业在管面积达2.87亿平米,合同面积达4.98亿平米,物业管理项目超过1000个。报告期内实现营业收入59.67亿元,同比增长41.1%,净利润5.03亿元,同比增长49.7%。根据中国指数研究院2019年的综合实力排名,保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四,央企物管公司中排名第一。截至2020年4月14日,公司市值达416亿港元。销售代理平台合富中国持续推进整合工作,加强市场化拓展,销售代理业务覆盖全国200多个城市,代理项目近2000个,市场竞争力持续提升。商业管理板块管理面积达268万平方米,其中购物管理中心管理面积达153万平米,酒店管理面积达94万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。不动产金融方面,公司在管基金管理规模近1200亿元,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。 三、公司未来发展的讨论与分析(一)行业格局和趋势(二)公司发展战略在十三五规划末期,公司结合行业发展新趋势与市场新特点,基于“不动产生态发展平台”的发展战略,坚持以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼,实现企业高质量发展。不动产投资开发是公司坚定的主业方向,在“房住不炒”的政策引领下,公司将继续坚持刚性及改善性需求定位,回归房屋居住属性,不断提升产品设计与配套服务水平;加大核心城市及重点城市群的聚焦和深耕力度,审慎应对区域市场分化,把握土地市场周期性机会;发挥央企资源整合优势,深度参与城市更新等多元化拓展;进一步完善运营全链条管理,细化考核与激励机制,促进运营效率提升。以不动产投资开发为原点,围绕美好生活同行者的品牌愿景,公司将积极发展和培育不动产产业链业务,在做好主业协同的基础上,持续提升市场化竞争力,打造新的盈利增长点。一方面,以产业链价值挖掘与资产经营为主线,加快发展物业、代理、商管、建筑等核心板块,运用资本力量快速提升市场化程度;同时重点培育会展、文旅、康养、教育、公寓等潜力板块,把握行业快速发展机遇,创新发展模式,锻造核心优势,完善综合服务布局。另一方面,以产业金融服务为基础,继续提升房地产基金管理规模和市场化能力,提升产业链投资及资本运作能力,通过并购基金、资产证券化、产业基金等方式,加大主业与多元产业协同;积极推进普惠金融,充分发挥客户资源优势,与行业领先机构合作,加快市场开拓布局。(三)经营计划全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3150亿元,计划新开工面积4300万平方米,计划竣工面积3400万平方米。(四)可能面对的风险2016年以来,房地产调控保持政策定力,突出“房住不炒”的导向,坚定“以稳为主”的行业主基调。一系列的调控政策和充分的市场竞争导致行业利润空间被压缩,对企业的战略引领能力提出更高的要求。其次,伴随着一城一策的政策效果显现,市场的投资逻辑和节奏需匹配企业更精细化的动态经营策略,同时市场突发的扰动因素如疫情事件亟需企业更及时的管控响应速度。此外,住房回归居住本质,市场对商品房的设计运营和多元配套服务提出更高质量诉求,对房地产企业的资源整合能力和持续发展能力也提出更高挑战。 四、报告期内核心竞争力分析1、前瞻及坚定的战略定力自1992年成立之初,公司基于对中国城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断,前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位。在行业周期波动中,公司始终坚定看好房地产行业,毫不动摇地坚持房地产开发的主业地位,取得了持续稳健的发展。2019年实现签约销售4618亿元,位列行业前五、央企第一。面对行业发展进入新阶段,公司在继续把握房地产主业机遇的同时,提出“以不动产投资开发为主体,以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略,构建不动产生态发展平台。通过延展不动产全产业链,提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域,为人民美好生活提供综合解决方案;以产融结合为经营理念,发挥资本对产业的赋能优势,不断丰富不动产生态平台内涵。2、极具竞争优势的资源储备经过27年的发展和积累,公司形成了完善的全国化产业布局优势,完成了以中心城市为核心,以城市群、都市圈为延展的区域布局结构,契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。截至2019年末,公司拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米,其中38个核心城市占比达58%,项目资源丰富且质地优良,为公司的持续发展奠定坚实基础。公司具备多元化的资源拓展能力,除了公开市场招拍挂方式以外,还通过旧城改造、产业拓展、兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源,持续优化资源储备。3、不动产生态发展平台加速成型围绕房地产开发主业,公司整合上下游产业链资源,在综合服务与不动产金融领域形成了物管、经纪、商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等多产业协同发展的格局,两翼产业市场空间巨大,发展前景广阔,是公司未来新的规模与利润增长点。依托房地产开发主业的稳健发展,公司两翼产业加快塑造核心业务能力,市场化运作和企业经营能力逐步提升。报告期内保利物业于香港联交所主板成功上市,销售代理平台合富中国市场规模与地位稳步提升,在商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等产业积极推进产业资源整合,提升经营能力。同时,两翼产业的稳步发展,协同地产主业通过产业合作方式获取优质项目资源,为地产主业在社区服务、销售渠道、资产管理等方面提供大力支持,主业与两翼产业之间形成了相互促进、协调发展的良好效应。4、多元化、低成本融资优势,突出的资产管理能力作为地产龙头企业,公司构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系,具备在不同市场环境下,快速、充分获取资金的能力。同时,凭借央企信用优势,公司在各大金融机构获得充足授信,报告期末,公司银行贷款授信总额5170亿元,剩余未使用额度为2690亿元,融资资源充裕;公司有息负债综合融资成本仅约4.95%,拥有极具竞争力的融资成本优势。报告期内实现销售回笼超4300亿元,回笼率高达93%,具备优秀的资金管理能力。资产负债率仅为77.79%,净负债率56.91%,为行业较低水平,资产结构稳健,抗风险能力突出。公司已获得大公、中诚信等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级,并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级,展望为稳定。5、央企背景及突出的品牌影响力公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公司,也是中国保利集团有限公司旗下房地产业务的主要运作平台,央企背景使公司获得广泛信赖,竞争优势突出。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景,诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可,2019年末,公司品牌价值达883.66亿元,连续十年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”,位列福布斯世界500强第245位。6、专业、高效的管理团队,诚信、务实的企业文化公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富、管理能力突出,能够及时应对复杂多变的宏观经济形势,保持公司平稳较快发展。公司持续完善激励机制,构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系,将公司目标与个人目标相统一,具备强大的团队凝聚力。同时,公司将军旅文化与现代企业管理相融合,建立了权责明确、科学灵活的决策体系,并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制,打造出务实、规范、执行高效的团队,保障公司战略高效落地。高度重视人才培养,持续优化多层次培训体系,为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。在肩负家国建设使命,坚守央企社会责任的过程中,公司循法尚德、诚信经营,将“务实、创新、规范、卓越”的经营理念,将“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业精神,融入公司的规章制度和管理行为,成为支撑公司发展的软实力。