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保利地产2020年半年度董事会经营评述

时间:20-08-24 17:45    来源:同花顺

保利地产(600048)(600048)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况的讨论与分析

(一)市场回顾与展望

2020年初以来,新冠肺炎疫情对宏观经济及房地产行业造成冲击,市场成交规模经历深度调整,2020年上半年全国商品房销售金额6.69万亿元,同比减少5.4%,商品房销售面积6.94亿平方米,同比减少8.4%,销售金额及面积增速分别较2019年同期降低11.0、6.7个百分点。3月份以来,得益于疫情稳定控制,国内经济活动逐步恢复,市场成交逐渐回暖,5-6月份成交量已超过近三年同期的平均水平。

注:除另行说明外,数据来源均为国家统计局

市场成交自3月以来持续回暖,但区域恢复速度分化明显。一线城市回暖速度较慢,至6月份实现单月成交面积同比转增,但在去年高基数影响下,月均销售面积同比下降26%。二三线城市5月份均实现单月成交面积同比转增,其中三线城市市场恢复程度较好,月均成交基本与去年同期持平。

数据来源:中国指数研究院。根据中指院统计:代表城市50个,一线城市:北京、上海、广州、深圳。二线城市:天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市,主要是各省会城市和计划单列市。三线城市:三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市,主要是地级市。

受疫情影响,房地产销售速度放缓,库存商品房面积自2016年11月以来首次同比增加。进入3月份市场逐步回暖,库存去化速度恢复,库存商品房面积持续下降。截至2020年6月末,全国商品房待售面积为5.1亿平方米,同比增加1.8%。其中,住宅待售面积2.4亿平方米,同比增加27%。

2020年上半年,全国土地成交0.4万亿元,同比增加5.9%。其中,一季度受疫情影响,房企销售收入下降,现金周转压力增大,叠加政府土地供应规模减少,导致土地成交规模有所下降。二季度以来各地供地力度加大,同时受益于流动性宽松及房地产销售回暖,企业拿地信心提振,供需两端发力使土地市场成交放量。土地成交价款、成交楼面均价显著上涨,其中住宅用地土地成交价款、成交楼面均价创近年来单季度新高。

2020年上半年,全国房地产开发投资完成额6.3万亿元,与2019年同期相比增加1.9%,增速大幅下降9个百分点。全国房屋新开工面积9.8亿平方米,同比减少7.6%,自3月份开始,随行业复工复产及市场情绪的逐渐恢复,新开工面积降幅收窄,并于5月份实现单月增速同比转正;竣工面积2.9亿平方米,同比减少10.5%,受疫情影响较大。

2020年上半年,全国房地产开发资金来源总量为8.3万亿元,较去年同期减少0.16万亿元,同比减少1.9%。在房地产开发资金总量下降的情况下,国内贷款达1.4万亿元,同比增长3.5%,占比提升0.9个百分点至16.6%,体现出上半年宽松的融资环境;房企自筹资金2.7万亿元,同比增长0.8%,占比提升0.9个百分点至32.3%;定金及预收款2.6万亿元,同比减少7.0%,占比下降1.7个百分点至31.8%;个人按揭贷款1.3万亿元,同比增长3.1%,占比提升0.77个百分点至15.8%。

2020年以来,面对突如其来的新冠肺炎疫情冲击和复杂严峻的国内外形势,央行加大货币政策逆周期调节力度,确保“六稳”措施见效。房地产行业继续保持“房住不炒”和“一城一策”的调控思路,区域市场表现分化,但受益于整体流动性宽松,和居民购房需求释放,疫情带来的负面影响相对有限,行业整体保持平稳运行。

展望下半年,新冠疫情、国际关系摩擦对于经济发展的冲击仍将持续,流动性相对宽松与行业调控偏紧将并存,行业仍存在一定的不确定性。但中长期来看,房地产行业发展的根本驱动力仍然没有改变,中国城镇化率仍有较大的提升空间,特别是都市圈和城市群的加速形成,将对行业产生重要影响。在未来一段时间内,作为国民经济重要产业,房地产行业仍将发挥宏观经济“稳定器”和“调节器”的作用,行业仍将保持稳定健康发展。

(二)报告期内主要经营情况

1、多措并举推进复工复产,积极销售保障行业龙头地位

报告期内,为应对新冠肺炎疫情对宏观经济及房地产行业的巨大冲击,公司明确了“一手抓疫情防控,一手抓复工复产”的经营目标。积极落实材料供应,点对点包车接送劳务返岗,加快项目及时复工复产,重点保主力盘进度、保竣工交付。公司迅速搭建线上销售体系,多渠道保障项目正常销售,同时,积极把握五一、端午窗口期,进行集中推货,取得良好市场效果。二季度以来,公司销售持续向好,4

月份签约金额同比转增,5-6月签约金额同比增加10%,其中6月实现签约金额688.53亿元,创历史单月销售新高。2020年上半年,公司实现签约金额2245.36亿元,销售规模位列行业前四。

报告期内,公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到76%,区域结构保持稳定,其中珠三角、长三角签约销售均超过550亿,销售占比分别提升至28%和25%,广州实现销售金额超260亿元,佛山超150亿元,杭州、南京、成都超100亿元,北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元,城市深耕效果显著。

2、坚持深耕“中心城市+城市群”,持续优化资源结构

报告期内,公司以现金流管理为核心,坚持“中心城市+城市群”深耕战略,根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源。上半年实现拓展项目44个,新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元,拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。

新增资源结构中,公司38个核心城市拓展金额占比达86%,较去年提升7个百分点,受此影响拓展平均楼面地价为8328元/平方米。期间,公司拓展溢价率为22%,与去年同期持平。公司注重提升拓展质量和权益比例,报告期内,新增货量中住宅货量占比86%,资源结构持续优化;拓展金额权益比例提升2个百分点至73%。同时,通过产业合作、旧改、收购等多元化拓展方式获取优质项目,有效控制土地拓展成本。

报告期内,公司实现新开工面积2866万平方米,竣工面积1213万平方米。截至报告期末,公司待开发面积6727万平方米,其中38个核心城市占比达58%。

3、有效应对疫情冲击,业绩稳健增长,利润率保持平稳

报告期内,受疫情影响公司房地产项目开竣工部分工期滞后。公司积极采取复工复产措施,保持业绩稳健增长。2020年上半年实现营业总收入737.06亿元,同比增长3.6%;净利润133.22亿元,同比增长2.8%;归母净利润101.24亿元,同比增长1.7%。

报告期内,公司毛利率为35.72%;随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司实现投资收益21.06亿元,同比大幅增长139%;净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07%,利润率相对保持稳定。

4、以现金流管理为核心,把握融资节奏,降低融资成本

报告期内,公司强化以经营性现金流管理为核心,一方面,充分预估回笼工作的困难,加大考核激励力度,细致组织督导,鼓励做大回笼绝对值,保证现金流平稳健康。公司上半年累计实现销售回笼2023亿元,回笼率达90.1%。另一方面,公司把握融资节奏,抓住市场利率窗口期融资,累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据,融资成本均为同期市场较低水平,以低成本储备长期发展资金。持续优化资产负债结构,强化抗风险能力。报告期末,公司资产负债率77.66%,扣除预收账款资产负债率66.05%,为业内较低水平。截至报告期末账面有息负债3021亿元,有息负债综合成本仅约4.84%,较年初降低0.11个百分点,继续保持业内领先优势。货币资金达1257亿元,为短期借款及一年内到期债务的1.96倍,资金结构安全。

5、两翼业务积极抗击疫情,推进复工复产,履行社会责任

面对疫情,保利物业迅速反应、部署,制定了全面疫情防疫工作体系,积极做好住宅、商办、公服项目的防疫措施,有效保障了在管社区业主生活,助力商业、写字楼复工,保障交通场站、城镇、农贸等公服业态安全运营及居民生活所需。截止报告期末,保利物业在管面积达3.17亿平方米,合同面积达4.93亿平方米,物业管理签约项目1647个。报告期内实现营业收入36.01亿元,同比增长27.6%,净利润4.11亿元,同比增长28.0%。根据中国指数研究院2020年的综合实力排名,保利物业在中国物业服务百强企业中排名第三,央企物管公司中排名第一。

商业管理板块迅速成立防疫工作领导小组和专项工作组,全面推进防疫工作,积极驰援方舱医院建设,同时实施了“一铺一策”的租金扶持计划、帮助商家拓宽线上销售渠道等,助力租户经营恢复。截止报告期末,公司商业管理面积达287万平方米,管理业态囊括购物中心、酒店、会展、公寓等,并以轻资产模式实现品牌及管理输出。

销售代理平台合富中国持续推进业务融合,加强市场化拓展,销售代理业务覆盖全国200多个城市,代理项目近2000个,代理销售规模2300亿,市场竞争力持续提升。

不动产金融方面,公司在管基金管理规模超1300亿元,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

6、公司2020年上半年房地产项目汇总表(单位:%、万元、平方米)

注1:加“★”为2020年公司新拓展项目;

注2:2020年上半年公司销售签约均价约为1.50万元/平方米;

注3:上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化;

注4:上述项目可能因规划调整等原因导致项目的计划投资及可售容积率面积等指标发生变化。二、可能面对的风险

在“房住不炒”的主基调下,房地产领域将继续保持从严监管的调控思路,货币政策由新冠疫情期间的合理充裕向经济恢复期的总量适度转换,未来将更加注重通过直达实体经济的结构性货币政策工具

来实现“定向滴灌”效果,政策手段也将从“宽货币”向“宽信用”转变,房地产企业融资风险进一步加大。

另一方面,受益于年初流动性宽松及销售复苏的影响,土地市场竞争激烈,整体呈现出高起拍价、高成交价、高溢价率的“三高”特征,而在当前从严的调控环境下,土地成本端的上升压力将更加考验企业投资、运营能力,房地产企业经营风险将有所上升。

面对宏观经济的下行压力和行业的短期风险,公司将坚持以现金流管理为核心,促销售、抓回款,拓宽多元融资渠道,持续优化资产负债结构,强化抗风险能力;坚持谨慎投资,积极做好市场研判和投资项目测算,保证投资质量,同时积极推进提质增效,提高周转效率,强化运营管控能力,持续提升公司盈利能力;坚持“中心城市+城市群”深耕战略,积极做好区域市场研判,及时调整产品结构、营销策略及区域布局,扩大市场份额。三、报告期内核心竞争力分析

1、前瞻及坚定的战略定力

公司自1992年成立之初,基于对中国城镇化进程及行业发展的趋势判断,前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位。在行业周期波动中,公司始终坚定看好房地产行业,毫不动摇地坚持房地产开发的主业地位,清晰的战略方向助力公司持续稳健地发展。2020年上半年,公司实现签约销售2245.36亿元,位列行业前四、央企第一。

面对行业发展新阶段,公司在继续把握房地产主业机遇的同时,提出“以不动产投资开发为主,以综合服务和不动产金融为翼”的发展战略,构建不动产生态发展平台。通过延展不动产全产业链,提前布局物业管理、销售代理、商业管理、会展、康养等服务领域,为人民美好生活提供综合解决方案;以产融结合为经营理念,发挥资本对产业的赋能优势,不断丰富不动产生态发展平台内涵,实现多产业协同发展。

2、极具竞争优势的资源储备

经过28年的发展和积累,公司形成了完善的全国化产业布局优势,完成了以中心城市为核心,以城市群、都市圈为延展的区域布局结构,契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。截至报告期末,公司拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米,其中38个核心城市占比达58%,项目资源丰富且优质,为公司的可持续发展奠定坚实基础。

公司具备多元化的资源拓展能力,除公开市场招拍挂外,还通过旧城改造、产业拓展、合作开发、兼并收购等灵活多元的拓展方式低成本获取项目资源,持续优化资源储备。

3、不动产生态发展平台加速成型

围绕不动产投资开发,公司整合上下游产业链资源,在综合服务与不动产金融领域形成了物管、代理、商管、酒店、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等多产业协同发展的格局,两翼产业市场空间巨大,发展前景广阔,是公司未来新的规模与利润增长点。

依托房地产开发主业的稳健发展,公司两翼产业加快塑造核心业务能力,市场化运作和企业经营能力逐步提升。报告期内保利物业综合实力稳居物管行业前三、央企第一,销售代理平台合富中国市场规模与地位稳步提升,在商管、酒店、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等产业积极推进产业资源整合,提升经营能力。同时,两翼产业的稳步发展,协同地产主业通过产业合作方式获取优质项目资源,为地产主业在社区服务、销售渠道、资产管理等方面提供大力支持,主业与两翼产业之间形成了相互促进、协调发展的良好效应。

4、多元化、低成本融资优势,突出的资产管理能力

作为地产龙头企业,公司构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系,具备在不同市场环境下,快速、充分获取资金的能力。同时,凭借央企信用优势,公司在各大金融机构获得充足授信,报告期末,公司银行贷款授信总额5230亿元,剩余未使用额度为2385亿元,拥有未发行公司债额度110亿元、永续中票额度40亿元,融资头寸充足;公司有息负债综合融资成本仅约4.84%,拥有极具竞争力的融资成本优势。

公司持续加强现金流管理,报告期内实现销售回笼2023亿元,回笼率为90.1%。资产负债率为77.66%,扣除预收账款资产负债率66.05%,处于行业较低水平,资产结构稳健,抗风险能力突出。公司已获得大公、中诚信等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级,并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级,展望为稳定。

5、央企背景及突出的品牌影响力

公司是中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公司,也是中国保利集团有限公司旗下房地产业务的主要运作平台。中国保利集团有限公司为国务院国资委管理的大型中央企业,各项财务指标在央企中的排名也不断上升,2019年末总资产规模排名央企第11位,净利润跻身央企前十。央企背景使公司获得广泛信赖,竞争优势突出。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景,诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可。公司品牌价值达883.66亿元,连续十年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”,位列福布斯世界2000强第172位,并荣膺《财富》中国500强第44位。

6、专业、高效的管理团队,诚信、务实的企业文化

公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富、管理能力突出,能够及时应对复杂多变的宏观经济形势,保持公司平稳较快发展。公司持续完善激励机制,构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系,将公司目标与个人目标相统一,具备强大的团队凝聚力。同时,公司将军旅文化与现代企业管理相融合,建立了权责明确、科学灵活的决策体系,并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制,打造出务实、规范、执行高效的团队,保障公司战略高效落地。公司高度重视人才培养,持续优化多层次培训体系,为未来持续健康发展提供坚实的人才保障。

在肩负家国建设使命,坚守央企社会责任的过程中,公司循法尚德、诚信经营,将“务实、创新、规范、卓越”的经营理念,与“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业精神融入公司的规章制度和管理行为中,成为支撑公司发展的软实力。