保利地产(600048.CN)

保利地产中报有息负债大增净负债率触底反弹 拿地的楼面价创新高至8333元/平方米

时间:20-08-25 08:32    来源:东方财富网

原标题:拆财报丨保利地产(600048)中报有息负债大增,净负债率触底反弹,拿地的楼面价创新高至8333元/平方米

8月25日,保利地产(600048.SH)发布中报,中报显示,公司主营业务收入737亿元,同比增长3.61%,归属净利润为101亿元,同比增长1.69%。但对房地产企业来说,损益表上的收入和利润只是反映当期结算收入和利润,而更真实反映销售收入的是当期的签约面积和签约金额。

数据显示,上半年,保利地产实现签约面积1492万平方米,同比下降8.81%,但是和一季度的同比下降30%相比,降幅已经大为收窄。上半年签约金额为2245亿元,同比下降11.12%,同样和一季度同比下降35%相比,已然是大幅收窄。

因为疫情原因,一季度龙头房地产企业均收入大减,二季度受货币宽松影响,房市再度出现过热苗头,并导致焦点城市调控加码,货币政策也开始回归常态化。这些宏观环境和行业自身的波动在保利地产身上留下了哪些痕迹?南财AI新闻实验室为大家拆一拆。

二季度收入接近去年同期,拿地的楼面价创新高至8333元/平方米

如果从单季度的签约面积和签约金额看,保利地产二季度的销售增速已经恢复到了接近去年同期水平。

  今年二季度,保利地产的签约面积同比增长了7%,签约金额同比增长了7.38%。而去年同期这两个数字分别是8.74%和11.36%。公司的经营已经从一季度的“深坑”中恢复了过来。

虽然公司销售二季度才恢复正常,但是公司拿地积极性的恢复从一季度就已经开始。

数据来源:公司财报

从2019年一季度开始,公司拿地就开始非常谨慎,整个2019年,公司拿地无论面积还是金额都同比大幅下滑。2019年全年,公司土地储备面积同比减少14%,土地储备金额减少19%。

今年一季度,虽然疫情影响下,但是资金大宽松下,保利地产的拿地积极性也提升,一季度拿地面积同比增长64%,拿地金额同比增长了118%。累计到上半年,拿地面积增加了19%,拿地金额增加了54%。

即便拿地积极性提升,但是从投销比看,保利地产对后市整体仍然偏谨慎。

数据来源:公司财报

从2019年开始,公司的新拿地就少于销售面积,公司处于去库存的状态。今年以二季度虽然积极性恢复,但是拿地已然是少于签约面积的。

有意思的是,公司一边去库存,体现了对房地产调控的谨慎态度;一边也在高价拿地。

数据来源:公司财报

上图是保利地产新增储备土地的楼面地价,今年一季度为7560元/平方,创了新高,但二季度还在继续拉升,中报达到创纪录的8333元/平方,保利地产的项目主要集中在一二线城市,创纪录的拿地楼面价说明公司对核心地区楼价看法相对乐观。

账面有息负债大增,净负债率触底反弹

在收入下滑的同时,却积极拿地,这必然导致债务的增加。

数据来源:公司财报,飞笛科技整理

从2018年开始,公司的有息负债控制得非常好,基本没有变化,但是到今年上半年,公司的有息负债环比一下子增加了12%至3021亿元。

数据来源:公司财报

有息负债增加,也导致了公司的净负债率回升。净负债率是房地产企业的关键经营指标,反映房地产企业的所有者权益能否覆盖有息负债。从上图可以看到,2018年以来保利地产一直在压降这一指标,2019年已经降到56.91%,今年上半年则反弹到了66.05%。

即便如此,在房地产行业来说,66.05%的净负债率依然是一个相当稳健的数字。

数据来源:公司财报

虽然有息负债增加,但是上半年货币的宽松还是给公司带来了切实的好处。上图是公司的有息负债综合成本,今年上半年降到4.84%,创了近两年的新低。

数据来源:公司财报

公司的销售回笼率从2018年以来一直在上升,今年上半年虽然受疫情影响,但公司的销售回笼率仍在90%,反映公司现金管理能力很强。

(文章来源:21世纪经济报道)