保利地产(600048.CN)

绿地控股净利、合同销售额双降 二次混改后将走向何方?

时间:20-07-27 08:28    来源:金融界

7月22日,房地产企业绿地控股(600606.SH])发布了2020年半年度业绩快报公告和2020年第二季度房地产经营情况简报。

根据公告,2020年上半年,绿地控股实现归母净利润80亿元,同比减少10.79%;实现合同销售金额1330.29亿元,比去年同期减少20.7%。

净利与销售额出现下降的同时,绿地控股也正处于控制权筹划中。在周一、二持续紧急停牌后,7月21日,绿地控股发布公告称因股东筹划公司控制权结构,最长将停牌一周。

7月26日下午,绿地控股发布公告显示,上海地产(集团)有限公司(以下简称“上海地产”)、上海城投(集团)有限公司(以下简称“上海城投”)拟通过公开征集受让方的方式,协议转让所持有的绿地控股部分股份,拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%。这意味着绿地控股将启动二次混改。

两次冲刺4000亿元销售目标未果,止步不前的绿地控股又面临销售增长乏力、杠杆居高、偿债能力欠佳等忧患。如今绿地控股迎来“二次混改”,又将面临怎样的局面?《投资者网》就相关信息向绿地控股求证,公司未予置评。

销售增长乏力

绿地控股创立于1992年,是一家全球经营的多元化企业集团。目前,绿地控股已在全球范围内形成了“以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费以及科创、康养等新兴产业并举发展”的多元经营格局。历经27年发展,绿地控股销售增长进入瓶颈。

2020年上半年,新冠肺炎疫情突如其来,对经济社会发展产生了负面影响,房地产企业也深受其害。但是,在外部环境压力之下,房企抗压能力也各不相同,有些逆流而上,有些业绩下降。而绿地控股则是后者。

根据2020年半年度业绩快报,2020年上半年,绿地控股实现营业收入2099.25亿元,同比增加4.14%;归母净利润79.48亿元,同比减少10.79%。绿地控股对自身增收不增利的业绩表现持有乐观态度,其在快报中表示,“经过努力,公司整体经营情况触底反弹、逐季改善、趋势向好。”

目前,A股上市房企披露半年报的尚属少数。但是根据日前保利地产(600048)(600048.SH)披露的2020年半年度业绩快报,2020年上半年,保利地产实现营业收入737.05亿元,同比增加3.60%;归母净利润101.21亿元,同比减少仅1.66%。

与绿地控股相比,保利地产规模上还要略胜一些,虽然同受疫情影响,但从业绩表现上来看,保利地产的抗压能力明显要强于绿地控股。二者在上半年的销售增长方面亦有不小差距。

2020年上半年,绿地控股的销售增长也较为乏力。根据2020年第二季度房地产经营情况简报,2020年1-6月,绿地控股实现合同销售面积1031.2万平方米,比去年同期减少30.7%;实现合同销售金额1330.29亿元,比去年同期减少20.7%。

相较而言,2020年1-6月,保利地产实现签约面积1492.24万平方米,同比下降8.81%;实现签约金额2245.36亿元,同比下降11.12%。绿地控股20.7%的销售额降幅明显大于保利地产11.12%。

事实上,绿地控股销售疲软早有征兆。早在2018年,绿地控股错失4000亿元销售目标后,2019年仍未突破4000亿元,成为近两年房企TOP10里增速最慢的公司。

梳理近些年的销售情况来看,2015年至2019年,绿地控股的合同销售金额分别为2301亿元、2550亿元、3065亿元、3875亿元和3880亿元,2016年至2019年合同销售额增速分别为10.82%、20.20%、26.42%和0.10%,销售增长出现滞缓。

虽然绿地控股没有明确提出2020年具体的销售目标,但是根据此前1月8日绿地控股董事长、总裁张玉良在业绩交流会上表示,绿地今年的销售目标不会增加很多。以绿地控股2020年上半年销售额1330.29亿元来看,绿地控股2020年实现原有4000亿的销售目标仍有难度,半年的目标达成率仅33.25%。

杠杆高企

7月24日,绿地控股子公司发布美元债券发行公告。公告称:为满足发展需要,子公司绿地全球于2020年7月22日分别完成了4亿美元定息债券及2.5亿美元定息债券的发行,其中4亿美元定息债券票面利率为6.125%,到期日2023年4月22日;2.5亿美元定息债券票面利率为7.25%,到期日2025年1月22日。以上发行债券将于香港交易所上市。

其实,绿地控股发行美元票据的整体融资成本较高。今年6月绿地全球发行的5亿美元定息债券,债券票面利率为6.25%,既高于龙湖地产今年发行的3.375%的优先票据,也高于境内6月份4.89%的平均发债成本。

而事实上,进入2020年,受疫情影响境内流动性持续宽松,房地产行业融资成本走低,境外融资规模小幅下降。Wind数据显示,今年以来,房企发行的各期限债券平均票面利率在4%-6%之间。整体看,平均发债成本没有超过6%,且数量较集中的3年期和5年期债券平均利率未超过5%。而绿地控股上述两笔发债融资成本不降反增,还高于2019年5.60%的融资成本,并未体现出绿地控股作为老牌房企的规模及品牌优势在信用融资市场的正面作用。

《投资者网》梳理财务数据发现,绿地控股较高的融资成本或许是因为其紧张的财务状况。2019年,绿地控股的净负债率为155.60%,2020年一季度末攀升至171.59%;资产负债率为82.81%,今年一季度该指标为81.92%。与同行企业相比,绿地控股资产负债率偏高。中指研究院数据显示,2019年沪深两市上市房地产公司的平均资产负债率为68.8%。

根据2020年一季报,截至2020年3月31日,绿地控股短期借款为317.19亿元,同比增长6.85%;长期借款为1538.79亿元,同比增长12.07%,借款规模进一步加大。

截止今年一季度末,绿地控股长期债务达到1955.98亿元,短期债务也达到1087.61亿元,短期债务占比接近三分之一,而账面资金下降为781.41亿元,加上销售不及预期,超三千亿的债务,让绿地控股面临着不小的压力。

停牌为二次混改

对于房地产企业而言,资金链就是生命线,“现金为王”。杠杆居高、销售增长乏力的绿地控股在行业中的高光难以为继,或许也是绿地控股停牌后,市场猜测其二次混改的原因之一。

7月21日,绿地控股在公告中称,7月17日,绿地控股收到公司股东上海地产及上海城投的通知,上海地产及上海城投正在筹划公司控制权结构有关事项。

公开资料显示,上海地产和上海城投分别为绿地控股的第二大和第三大股东,持股比例分别为25.82%、20.55%。陆股通持股3.22%为第四大股东,中金公司持股2.9%,为第五大股东。而第一大股东为上海格林兰投资企业(有限合伙),持股比例达29.13%。上海地产和上海城投均由上海国资委100%控股。换言之,上海国资委通过上海城投和上海地产持有绿地控股的股权比例达46.37%,远超第一大股东上海格林兰投资企业(有限合伙)。

业内消息表示,绿地控股此次停牌,或将迎来二次混改。绿地控股的第一次“混改”是在5年前,绿地控股当年混改直至成功实现借壳上市,被认为是上海国资的混改样本。

据地产垂直媒体《壹地产》在微博发布的消息,此次绿地停牌,签署完战略合作协议后,“一个项目组在中金公司悄悄成立,专门跟进绿地引入战略投资人的事情。上海也有两家企业表达了参与意向,他们都是上海国资委旗下的国有企业。”

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如今“靴子落地”。7月26日下午,绿地控股发布公告显示,上海地产、上海城投拟通过公开征集受让方的方式,协议转让所持有的绿地控股部分股份,拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%。这意味着绿地控股将启动二次混改。

此次拟转让股份的价格不低于下列两者之中的较高者:提示性公告日前30个交易日的每日加权平均价格的算术平均值和最近一个会计年度经审计的每股净资产值。拟聘请中金公司作为本次股份转让的财务顾问,后续将进一步研究制定本次股份转让的具体方案。

知名地产分析师严跃进对《投资者网》表示,“实际上,对于绿地来说,混改动作比较多。此次停牌首要原因是和上海城投、上海地产等重组是有直接关系的,停牌目的也是为了防范股价波动。所以停牌本身是释放了积极的信号。对于绿地来说,其二次混改也符合其国企的定位和导向;同时,从企业竞争力来说,混改后或会继续引入战略投资者,这都具有积极的意义。”