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房地产政策调控点评:调控本质是三四线房价再无周期

发布时间:2017-09-25    研究机构:兴业证券

9月22日,重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等城市加入限售行列。重庆、南昌、南宁:限购区域范围内新购买的新建商品住房和二手住房,须取得《不动产权证》满2年后才能上市交易。西安:缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度降低为65万;最低缴存时限调高为连续足额缴存1年以上,并停止办理试行的商转公贷款业务。石家庄:新购住房5年内不得上市交易;长沙:在本市购买的商品住房,需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。

政策本质是边缘二线和三四线房价不能跌也不能涨,这是三四线加杠杆去库存的方式导致的,这轮去库存是将杠杆转移到居民手里。未来房价不下跌是政府新的底线,波动了就是系统性金融风险,系列五强调《三四线房价再无周期》,这是“道”;种种政策是防三四线房价下跌,三四线将量缩价平,这是“术”。对于这些政策没必要过分解读,短期抑制需求,长期抑制供给,从中长期来讲就是我们系列报告五里说的“三四线房价再无周期”。

这些政策是在“道”的基础之上,对房价不断的微调,未来三四线房价就是不能下跌。

一线和核心二线目前处于政策面和基本面的底部,未来核心城市房价上涨是必然趋势。基于两个核心理论:一是,三四线地产投资下行,需要一二线进行弥补。过往2008、2015年地产投资大幅下行时,政府态度松动,积极扶持。二是,“银行必给地产加杠杆”,这是近几年地产大牛市的最主要原因。今年居民短贷同比增长183%,证明这就是宿命。银行的表内资产还是会继续配置按揭,三四线按揭收紧,按揭未来必然回到一二线,打压按揭仅暂时。长效机制建立后,核心城市资产价格上涨。

持续看好龙头地产股长期投资价值。长期看好龙头和新城世联,龙头地产股短期会受到政策情绪的影响,但不影响中长期价值。龙头地产公司主要是布局在核心一二线,三四线占比很少。例如,保利地产(600048)全国布局75个城市,排名前十的城市占比51% ,排名前二十的占比73%。新城控股一二线占比也是接近80%的水平。三四线量缩对这些龙头地产公司的影响相对不大,会更加受益于一二线基本面上行。长效机制建立后,核心一二线城市未来就是像香港新加坡一样,买归买,租归租,房地产作为核心城市越来越体现金融属性。

投资建议:这是新世界、新视野、新市场。三四线本轮去库存方式非常大程度上限制了政府和金融机构未来行为,三四线房价周期属性大幅度减弱,一二线城市面对基本面和政策面底部。投资标的重点推荐世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股。

风险提示:货币政策持续大幅收紧。

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