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房地产行业动态跟踪:调控升级,调整难免,主线未变

发布时间:2017-09-24    研究机构:东方证券

核心观点。

多地限售政策出台,可视为调控升级,表明政府调控决心。本周新一轮的楼市调控政策出台,其中石家庄、长沙、贵阳、重庆、南昌等5大城市都出了“限售”政策。本轮调控政策是在4-5月密集出台调控政策以后再度多地出台政策,截止到目前,共计有39个城市针对居民家庭的新购房上市交易规定了年限。

首轮限售城市调控效果已现,会导致楼市缩量,但对价格影响有限。厦门是最早出台居民家庭限售政策的城市(2017年3月24日)。根据中指院的数据,2017年4月厦门的商品住宅销售面积环比下降49%,之后几个月也都出现了明显的下降,从2017年3月的29万方下降至2017年7月的4万方,直到2017年8月才出现明显回升。但在价格方面,实施限购整体变化不大,从2017年3月的3万元上升至3.2万元。但由于厦门目前主要的新房市场位于岛外,岛内的供给比较少,说明限售政策的确能在一定程度上避免交易量的快速扩大带来的价格上行风险,打击投机性需求。

各大城市限售政策前置条件不同,因城施策态势明显。我们总结39个城市的具体限售规定发现,各地限售政策前置条件各不相同,其中部分城市对于本市和非本市户籍的居民家庭有不同的限售年限、对拥有不同套数住房的居民限售年限不同、对购买一手房和二手房的限售年限不同、仅对新建商品住房有限售要求、仅针对特定的市区范围内的住房有限售条件、部分城市对赠与或转让的住房也参照新购房的标准执行限售条件。另外,保定、珠海等地还对部分拍卖土地上新建商品房的限售做出规定,限售时间一般为10年。

调控持续升级,长效机制不断深化。我们认为,目前房地产市场已经进入了调控3.0时代,从最早的抑制需求端的限购限贷政策的1.0时代,到对供给端实施限价,限制土地竞拍价和销售最高价的2.0时代,到现在的供需双限的3.0限售时代。限售打击了投机性购房需求,缓解部分城市新房市场短期供不应求的局面;同时由于限售,部分在未来2~10年内计划上市交易的二手房受到了限制,在一定程度上可以避免房地产周期下行阶段的大量抛售行为导致的价格大幅波动。限售政策的陆续出台实际上是真正从源头上抑制投资需求,保障居民刚需,也是各地政府再次贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的方针,积极建立长效机制的重要手段。我们判断,后续可能会有更多城市出台类似政策抑制投机。

投资建议与投资标的。

调控政策较难松动,楼市局部区域会进一步调整。地产板块的投资逻辑主线未变,仍是集中度提升与存量升级。未来从房地产增量市场来看,龙头房企将依托低资金成本、资源优势和销售能力成为下行周期里受益明显的公司,我们推荐万科A(000002,买入)、保利地产(600048)(600048,买入),建议关注新城控股(601155,未评级)。从房地产存量市场来看,租售并举将进一步体现在实际操作中,利好租赁市场的相关标的,我们推荐世联行(002285,买入)、嘉宝集团(600622,买入)。

风险提示。

政策调控大幅高于预期。房地产销售大幅下滑。

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