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保利地产:租赁REITs首单落地,积极扩张、销售冲刺

发布时间:2017-10-24    研究机构:华创证券

主要观点

1.50亿租赁住房REITs获上交所批准,构建租赁住房完整商业模式闭环

该REITs由保利地产(600048)联合中联基金共同实施,产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。该REITs的落地意义在于:1)本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的市场首单,符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,具有很好的市场示范效应;2)验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,并将大大缩短公司租赁住房项目(后续商业项目亦有可能)的投资回报期;3)“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具,积极开拓住房租赁市场的金融创新。(注:“一主两翼”指形成以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费为翼)

2.鉴于Q4推盘大增及去年同期低基数,预计Q4销售额或大增超70%

17年9月,销售面积156万平米,同比增长2%,同期销售金额220亿元,同比增长9%。1-9月销售面积1,501万平米,同比增长27%,同期销售金额2,082亿元,同比增长32%;公司前3季度可售货值约2,600亿元,对应去化率81%,高于龙头平均70%,并且预计4季度推盘1,100亿元,对应可售货值1,600亿元,假设去化率回落至50-60%,则预计4季度销售为900亿元,同比去年4季度526亿元增长71%,因而预计公司全年销售金额或达2,982亿元、冲击3,000亿元大关,对应同比增长42%。

3.16Q4开始积极拿地、17Q3拿地尤为积极,为18年提供丰富可售资源

17年1-9月,合计拿地面积2,446万平米,同比增长113%,对应拿地金额1,449亿元,同比增长107%,占比同期销售额2,082亿元的70%,高于16年全年的56%,属于加仓拿地,并且同期拿地价格5,923元/平米,占比当期销售均价的43%,低于16年全年的44%;其中17年3季度中,合计拿地面积1,330万平米,同比增长244%,对应拿地金额933亿元,同比增长276%,并占比同期销售额616亿元的152%,3季度拿地加仓行为尤其明显,这为明年的销售提供丰富的土地储备。

4.投资建议:租赁REITs首单落地,积极扩张、销售冲刺,上调至强推

在年初以来行业集中度跳增背景下,保利地产作为行业龙头房企销售规模更上一层楼,行业排名再升1位至第四名;同时,正值房地产行业正值供给侧改革之际,公司抓住机遇积极通过招拍挂和并购方式扩充土地储备,并有效控制拿地价格合理,为公司后续销售规模再提升打下基础,公司将充分受益于后续市场集中度进一步提升。鉴于17年销售或将冲刺3,000亿元,我们分别将公司17-19年每股收益预测分别由1.13、1.39和1.68元上调至1.13、1.45和1.81元,对应17-18年PE分别仅为9.3倍和7.3倍,上调评级至强烈推荐,上调目标价至14.00元,上调评级至强烈推荐。

5.风险提示:房地产市场下行风险。