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保利地产(600048)2019年11月销售数据点评:销售暂弱 拿地略转积极

发布时间:2019-12-09    研究机构:华创证券

  事件:

  12 月8 日,保利地产(600048)公布11 月销售数据,11 月实现签约金额325.0 亿元,同比-3.0%;实现签约面积242.1 万平方米,同比+3.7%。11 月新增建面326.0 万平方米,同比+118.4%;总地价91.4 亿元,同比+35.9%。

  点评:

  11 月销售325 亿、同比-3%,1-11 月4,197 亿、同比+14%,保持稳增

11 月,公司销售金额325.0 亿元,环比-19.6%,同比-3.0%,较上月-33.0pct;销售面积242.1 万平米,环比-14.5%,同比+3.7%,较上月-30.5pct,高于我们高频跟踪的45 城11 月成交面积同比-4.5%;销售均价13,427 元/平米,环比-6.0%,同比-6.5%。1-11 月累计销售金额4,197.2 亿元,同比+14.0%;累计销售面积2,818.8 万平米,同比+14.2%;累计销售均价14,890 元/平米,较18 年均价上涨1.7%。11 月公司销售暂时走弱,但1-11 月累计同比继续稳增,考虑到12 月仍处于低基数区间,并鉴于公司土储丰富、年末推盘稳定,布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计19 年全年销售仍将保持稳增。

  11 月拿地金额同比+36%,拿地面积同比+118%,拿地低位略转积极

11 月公司在太原、佛山、大连、福州、长春、邢台、舟山等9 城共获取9 个项目,对应新增建面326.0 万平米,环比+96.1%,同比+118.4%,其中新增权益建面占比64.5%;对应总地价91.4 亿元,环比+6.4%,同比+35.9%,拿地额占比销售额28.1%,较上月上升6.9pct。平均楼面价2,803 元/平米,环比-45.8%,较18 年拿地均价-55.0%,主要源于公司在舟山市和邹城市两幅商业用地、以及在福州闽侯县、西双版纳两幅商住用地;楼面价较低。11 月公司拿地继续注重全国均衡布局并且拿地城市能级有所下沉。1-11 月公司共获99 个项目,新增建面1,986.9 万平米,同比-32.9%;对应地价1,172.9 亿元,同比-37.5%;平均楼面地价5,903 元/平米,较2018 年-5.2%;拿地额占比销售额为27.9%,拿地均价占比销售均价39.6%,较18 年下降2.9pct。公司1-11 月新增项目一二线及城市圈占比有所提升,但拿地成本略有下降。

  投资建议:销售暂弱,拿地略转积极,维持“强推”评级

公司积极变革始于16 年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17 年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19 年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21 年每股收益预测至2.06、2.47、3.00元,目前19-20 年PE 为7.3 和6.1 倍,18A、19E 股息率分别达3.3%和4.3%,维持目标价20.62 元,维持“强推”评级。

  风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。

申请时请注明股票名称