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保利地产(600048)2019年10月销售数据点评:销售高增 拿地谨慎

发布时间:2019-11-10    研究机构:华创证券

  事件:

  11 月8 日,保利地产(600048)公布10 月销售数据,10 月实现签约金额404.4 亿元,同比+30.0%;实现签约面积283.0 万平方米,同比+34.2%。10 月新增建面166.3万平方米,同比-57.8%;总地价85.9 亿元,同比-53.1%。

  点评:

  10 月销售404 亿、同比+30%,1-10 月3,872 亿、同比+16%,重回高增10 月销售金额404.4 亿元,环比+9.8%,同比+30.0%,较上月+30.1pct,高于月初克而瑞公布的372.6 亿元108%;销售面积283.0 万平米,环比+4.1%,同比+34.2%,较上月+19.5pct;销售均价14,290 元/平米,环比+5.5%,同比-3.1%。

  1-10 月累计销售金额3,872.1 亿元,同比+15.7%;累计销售面积2,576.8 万平米,同比+15.3%;累计销售均价15,027 元/平米,较18 年均价上涨2.7%。10月公司销售好于月初克而瑞预告,同比增速在走弱两个月后重回高增,并同比增速创年内次高,考虑到11-12 月仍处于低基数区间,并鉴于公司土储丰富,布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计19 年全年仍将保持销售稳增。

  10 月拿地额86 亿、同比-53%,拿地额/销售额比21%,拿地再转谨慎9 月公司在广州、武汉、郑州、太原、湘潭、莆田6 城共获取6 个项目,对应新增建面166.3 万平米,环比-22.0%,同比-57.8%,其中新增权益建面占比54.6%;对应总地价85.9 亿元,环比-33.6%,同比-53.1%,拿地额占比销售额21.2%,较上月下降13.9pct。平均楼面价5,168 元/平米,环比-15.0%,较18年拿地均价-17.0%,主要源于公司在湘潭和莆田新增地块楼面价较低。10 月公司拿地继续聚焦省会城市并注重全国均衡布局。1-10 月公司共获90 个项目,新增规划面积1,660.9 万平米,同比-40.9%;对应地价1,081.5 亿元,同比-40.2%;平均楼面地价6,512 元/平米,较2018 年+4.5%;拿地额占比销售额为28%,拿地均价占比销售均价43%,较18 年上升0.8pct。公司1-10 月新增项目一二线及城市圈占比明显提升,但拿地成本基本保持稳定。

  投资建议:销售高增,拿地谨慎,维持“强推”评级公司积极变革始于16 年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17 年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19 年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21 年每股收益预测2.06、2.47、3.00 元,目前19-20 年PE 仅为7.1 和5.9 倍,18A、19E 股息率分别达3.4%和4.4%,维持目标价20.62 元,维持“强推”评级。

  风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。

申请时请注明股票名称