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保利地产(600048):盈利能力持续提升 物业分拆托底估值

发布时间:2019-10-28    研究机构:西南证券

业绩符合预期,盈利能力进一步提升。近期公司发布了2019 年三季报,前三季度实现营业收入1117.9 亿元,同比增长17.8%,实现归属于上市公司股东的净利润128.3 亿元,同比增长34.1%,增速相比中报有所回落,但符合市场预期。

盈利能力方面,前三季度公司毛利率和净利率分别为35.9%和15.7%,同比分别增长3.2 和1.5 个百分点,前三季度公司归母净利率11.5%,同比提升1.4 个百分点,盈利能力进一步提升。

销售稳步增长,净负债率同比减少。2019 年前三季度,公司累计实现签约销售金额3468 亿元,同比增长14%,其中一二线城市销售金额占比75%,并实现累计销售回笼3098 亿元,回笼率达到89.3%,回款率较同比提升了3.6 个百分点。实现累计销售面积2294 万方,同比增长13%,销售均价15152 元/平方米;2019 年第一、第二、第三季度,公司分别实现销售金额1097 亿元、1430 亿元和941 亿元,同比分别增长26%、11%和7%,分别实现销售面积700 万方、936 万方和657 万方,同比分别增长18%、9%和15%。截至三季度末,公司总有息负债2759 亿元,净负债率为82%,同比减少19 个百分点,其中短期有息负债482 亿元,现金短债比为2.3 倍。

坚持深耕一二线,三季度拿地明显增多。2019 年前三季度,公司新增项目84个,同比减少22%,对应计容建面1493 万方,同比减少39%,前三季度新增计容建面为2018 年全年新增计容建面48%,同时新增权益建面1130 万方,权益比76%,一二线城市拿地占比约为75%。前三季度,公司拿地金额996 亿元,权益地价760 亿元,同比减少24%,新增土地楼面地价6382 元/平方米,同比持平。分季度来看,2019 年第一、第二、第三季度公司新增项目数量分别为14、30、40 个,对应计容建面分别为279.5 万方、541.3 万方和667.2 万方,分别同比减少62%、30%、29%,2019 年第一、第二、第三季度公司新增土地楼面地价分别为5723 元/平方米、6237 元/平方米和7185 元/平方米。截至三季度末,公司已覆盖全国108 个城市,共计666 个项目,总建筑面积24772 万方,其中待开发面积7654 万方。

盈利预测与投资建议。我们预计2019-2021 年的EPS 分别为2.01 元、2.49 元和3.08 元,考虑到公司物业拆分上市稳步推进有利于估值提升,给予公司2019年8.5 倍估值,目标价17.09 元,维持“增持”评级。

风险提示:拿地成本上升、物业分拆低于预期等。

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