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保利地产(600048)2019年三季报点评:主业进退自如 两翼二次创业

发布时间:2019-10-28    研究机构:中信证券

核心观点

  公司拿地较之去年更加谨慎,从而预留了更多可能把握未来拿地机会。公司工程投入加大,可销售资源十分丰富,也为2020 年销售的继续增长奠定了基础。

   公司前三季度实现收入1117.9 亿元,归母净利润128.3 亿元,分别同比增长17.8%和34.1%,符合预期。公司利润增速快于收入增速,主因是公司结算历史高毛利资源。

   拿地审慎,预留相机抉择可能。公司前三季度实现销售金额3468 亿元,销售面积2294 万平,实现拓展金额996 亿元,拓展计容面积1493 万平米。前三季度,公司拓展金额占销售金额比例只有29%,而17 和18 年同期分别达到75%和54%。拓展面积只相当于销售面积65%,而17 和18 年同期分别为197%和121%。由于公司储备丰富(在建拟建面积24772 平米),公司得以选择少量拿地。展望未来,视土地市场演变,公司既可以逢低拿地,也可以继续去库存,进退自如。我们认为,2019 年四季度起土地市场可能存在拿地机会。

   工程投入加大,货值充盈。前三季度公司在建面积达到11852 万平米,同比增长28.2%。在建/待开发比例达到155%,较之2018 年底114%快速上升(但仍低于万科的这一比值)。这种投入加大,甚至也导致公司在拿地不多,销售旺盛情况下,单季经营性现金流小幅净流出。公司净负债率还比中报略有提升,达到82%。不过,工程投入和拿地投入本质不同,这意味着公司未来可销售资源增长潜力很大,销售合同金额有望维持较高增速。

   聚焦一二线,但不放弃城市拓展。公司在一二线城市的拓展金额占比76%。这使得公司销售去化确定性较强,回款较好。公司前三季度不仅实现了销售额增长跑赢行业,资金回笼率也较之2018 年同期提升3.62 个百分点,达到89.34%。

  但公司也没有放弃增量市场的拓展,布局城市从2017 年底的92 个增长到2019年三季度末的108 个。公司适当增加城市数量,有利于提供新的区域岗位,激发团队的热情。

   两翼二次创业,新业务冉冉升起。保利投顾和业界龙头合富合作,覆盖城市210个;保利商业继续轻资产模式输出管理和品牌。我们相信,公司新业务有望成为未来公司市值的重要构成部分。

   风险因素:公司报表盈利能力下降的风险。

   投资建议:我们认为,公司针对未来行业可能的不确定性,预留了必要的资金储备。两翼业务也发展态势良好。我们维持公司EPS 预测2.04/2.65/3.18 元,我们结合绝对和相对估值法,维持公司18.41 元/股的目标价和“ 买入”的投资评级。

申请时请注明股票名称