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保利地产(600048)2019年三季报点评:业绩高增 销售稳健 保利物业望增厚市值

发布时间:2019-10-27    研究机构:华创证券

3Q19 业绩同比+34%,毛利率和权益占比提升,维持全年业绩+30%判断3Q19 公司营业收入1,117.9 亿元,同比+17.8%;归母净利润128.3 亿元,同比+34.1%;基本每股收益1.08 元,同比+32.9%;毛利率和净利率分别为35.9%和11.5%,分别+3.2pct、+1.4pct;三项费用率合计8.9%,同比+0.7pct,其中财务和管理费用率分别+0.4pct、+0.3pct;投资收益16.1 亿元,同比-20.2%;净资产收益率10.0%,同比+1.5pct。业绩增速高于营收主要源于:1)高毛利率项目集中结算;2)少数股东权益占比26.9%,同比-2.0pct;3)持有金融资产分类调整导致公允价值变动收益同比多增5.0 亿元。考虑到:1)19Q3 末预收款达3,829 亿元,较18 年末+27.7%,可覆盖18 年营收197%;2)3Q19 竣工1,723万方,同比+46.9%,快于同期营收增速+17.8%,并19 年计划竣工同比+24%,竣工态度积极;3)从历史结转规律看,10-18 年前三季度营收和业绩分别平均占比全年50%、51%,因而维持全年业绩预测246 亿判断、对应同比+30%。

3Q19 销售3,468 亿、同比+14%,低基数&一二线布局确保全年销售稳增3Q19 公司销售金额3,467.7 亿元,同比+14.2%,其中一二线销售占比75%;签约面积2,293.8 万方,同比+13.3%,销售均价15,118 元/平米,较18 年均价上涨3.3%;实现销售回款3,098 亿元,回款率89.3%,同比+3.6pct,销售质量进一步提高;3Q19 新开工3,675 万方,同比+11.5%,完成全年计划新开工4,500万方的81.7%。考虑到公司资源分布集中于一二线,在当前一二线市场相对稳定以及公司Q4 销售低基数的背景下,预计19 年全年销售仍将保持稳增。

3Q19 拿地结构优化、成本控制得当,融资优势凸显,负债率明显改善3Q19 公司新增土储建面1,493 万方,同比-39.2%,对应总地价996 亿元,同比-39.1%,其中一二线拿地额占比76%,同比+1pct;拿地额占比销售额29%,拿地偏谨慎;平均楼面地价6,671 元/平米,同比持平,拿地结构优化并成本控制得当。19H1 末有息负债综合成本4.99%,和18 年持平,保持行业最低水平。美元债和中票融资成本仅在3.6-3.9%之间,较18 年3.9-4.9%水平进一步下行。 19Q3 末资产负债率79.6%,扣预收款后的资产负债率40.4%,净负债率82.3%,分别同比-0.2pct、-2.5%、-19.2pct,负债率明显改善。

多元化业务稳步推进,保利物业港股上市在即,有望增厚公司市值3Q19,保利物业分拆上市工作稳步推进,于9 月17 日收到中国证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》;保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过210 个,持续提升市场竞争力;商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计14 个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。

投资建议:业绩高增,销售稳健,保利物业望增厚市值,维持“强推”评级公司积极变革始于16 年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17 年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19 年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司市值。我们维持公司2019-21 年每股收益预测2.06、2.47、3.00 元,目前19/20 年PE 为7.5/6.3 倍,18A/19E 股息率为3.2%和4.2%,维持目标价20.62 元,维持“强推”评级。

风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业融资政策超预期收紧

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