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保利地产(600048):11月销售放缓或与推盘有关 累计拿地战略性收敛

发布时间:2019-12-18    研究机构:招商证券

11 月销售放缓或与推盘节奏有关,全年或维持稳健增长,拿地力度战略性收敛且成本仍可控。公司作为央企地产龙头融资优势相对显著,内部激励体系相对完善(跟投+股权激励),外部可依托央企整合集团资源,整体经营效率相对偏上游,具备持续稳定的内生性现金流创造能力;物业分拆上市工作也正稳步推进,且已于9 月收到中国证监会的核准境外上市批复;公司目前市值1872 亿元,较NAV折价约20%,维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价19.8 元/股(对应2020 年PE=8X)。

(1)11 月销售放缓或与推盘节奏有关,预计全年维持稳健增长。1-11 月全口径销售面积/金额分别为2818.8 万平/4197.2 亿元,同比分别+14.2%/ +14.0%;对应销售均价1.49 万元/方,较18 年全年+1.7%。其中,公司单月全口径销售面积/金额分别为242 万方/325 亿元,同比分别+3.7%/-3.0%,单月销售增速弱于top10龙头房企均值,销售增速放缓或与推盘节奏有关;全年看预计维持稳健增长。

(2)拿地力度战略性收敛且成本仍可控。根据月度拿地公告,1-11 月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为1980.2 万平/1172.9 亿元,对应楼面均价约0.59万元/平;从“拿地额/销售额”看拿地力度,1-11 月累计录得28%,显著低于去年全年45%的水平,即使考虑拿地权益比提升9 PCT 至72%的影响后,对应权益拿地力度也是有一定下滑,也即公司在连续几年积极拿地扩张后适当战略性收敛;从节奏上看,上半年土地市场局部过热时适当收敛,三季度土地市场降温后积极补货,进入四季度又有所收敛,11 月单月拿地相对偏少,对应拿地额/销售额”约28%;看地价房价比(楼面均价/销售均价),1-11 月累计约41%,较18 年大致走平成本仍可控。整体来说,截至11 月,全口径未售计容近0.8 亿平米,对应未售货值近1.2 万亿量级,按最近12 个月滚动销售测算可供销售约2.7 年。

(3)在手现金相对充裕,财务结构较为稳健。截至三季度末,公司账面有息负债约2760 亿元,较去年底略有提高;公司在手现金1126 亿元,与去年底大体持平,这也导致净负债率大体持平于18 年底,约为88%(扣永续债);三季度末现金对即期有息负债的保障倍数高达2.3 倍,财务结构较为稳健。

投资建议:11 月销售放缓或与推盘节奏有关,全年或维持稳健增长,拿地力度战略性收敛且成本仍可控。公司作为央企地产龙头融资优势相对显著,内部激励体系相对完善(跟投+股权激励),外部可依托央企整合集团资源,整体经营效率相对偏上游,具备持续稳定的内生性现金流创造能力;物业分拆上市工作也正稳步推进,且已于9 月收到中国证监会的核准境外上市批复;公司目前市值1872 亿元,较NAV 折价约20%,维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价19.8 元/股(对应2020 年PE=8X)。

风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,盈利能力下降超预期。

申请时请注明股票名称