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保利地产(600048):销售、业绩稳增 结转利润率料保持平稳

发布时间:2020-01-01    研究机构:中国国际金融

公司近况

我们更新公司基本面情况及观点。

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我们预计2020 年销售额将达5400 亿元。2019 年公司实现签约销售额/销售面积4702 亿元/3110 万平方米(克而瑞口径),分别同比增长16%/12%,对应销售均价同比增长3%至15118 元/平方米。

往前看,在充裕可售货值的支撑下,我们预计公司明年有望实现5400 亿元的销售额,对应同比增速15%。

拿地力度下降,权益占比回升且货值充裕。1-11 月公司拿地面积同比下降34%至1987 万平方米,拿地成本同比下降35%至1152亿元,相当于同期销售额的27%(2017/2018 分别89%/48%),对应拿地均价同比下降2%至5798 元/平方米,占当期销售均价的39%(2017/2018 分别44%/42%)。公司拿地权益占比提升至73%(2017/2018 分别60%/63%,金额口径)。截止11 月末公司未售土储约1 亿平米,对应可售货值约1.6 万亿元,相当于2020 年销售额(中金预计)的3 倍。向前看,我们预计公司明年加快拿地,且权益比会维持在70%以上。

预计今明两年盈利复合增速达24%,结转毛利率保持平稳。我们保守预计公司2019~2020 年归母净利润分别增长25%/23%。截止3 季度末公司预收款3829 亿元,为2019 年收入(中金预计)的1.6 倍,可充分锁定未来业绩。我们预计公司今明两年结转毛利率保持平稳,主要因:尽管当前销售毛利率边际向下,但公司尚有近20%未竣工土储(截止1H19 末)是2015 年及之前获得的高毛利项目,公司依然可通过高低毛利项目结转搭配使利润率整体处于基本平稳的水平。

在手现金安全边际高,融资成本维持低位。三季度末公司在手现金1126 亿元,为一年内到期有息负债的2.3 倍,净负债率88%。

伴随公司全年拿地力度放缓,我们预计公司全年净负债率边际下行。截止中期公司有息负债融资成本4.99%,处于行业低位。

估值建议

维持2019 年每股盈利预测不变,上调2020 年每股盈利预测4%至2.43 元/股(主要因公司销售稳增),引入2021 年每股盈利预测2.80元/股。公司当前股价交易于6.7 倍2020 年预测市盈率。维持跑赢行业评级,上调目标价10%至20.65 元(主要因市场风险偏好上升),对应8.5 倍2020 年目标市盈率,较当前股价有28%的上行空间。

风险

推盘进度不及预期;主要布局城市地产调控政策超预期收紧。

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