保利地产(600048.CN)

保利地产(600048):盈利高增超预期、物业成功赴港上市

时间:20-01-14 00:00    来源:招商证券

19 年全年盈利高增超预期。公司是家典型高质量周转房企,具备持续稳定的内生性现金流创造能力,且 a. 未售货值优质周转也在提速,b. 作为央企地产龙头融资优势相对显著,c. 物业于19 年12 月成功赴港上市;目前市值较NAV 折价约20%,20 年PE 仅5.9 倍。维持“强烈推荐-A”投资评级,上调20-21 年EPS预测至2.65 元、3.07 元(前次2.47 元、2.93 元),给予目标价21.2 元/股(对应2020 年PE=8X)。

全年盈利高增超预期。根据业绩快报,公司2019 年全年营收/营业利润/归母净利分别为2355 亿/503 亿/266 亿,同比分别增长21%/41%/41%。具体来看,结算收入增长相对平稳,符合预期;结算毛利率预计较18 年出现了较明显提升(19 年前三季度毛利率较18 全年提高3.2PCT 至35.9%),从而推升营业利润增速至41%,归母净利增速持平于41%左右。 另外,19 年销售额4618 亿元,同比+14%,考虑到销售权益比(克而瑞口径)较18 年略有下降的影响,19 年并表销售回款或仅个位数增长,依此推算出19 年底预收款约3500 亿元,对19 年全年收入覆盖倍数达1.5 倍,保障2020年收入维持稳健增长,但毛利率或有所回落,对应盈利增速或低于收入增速。

销售平稳增长,拿地力度适当收敛且成本仍可控。公司2019 年全口径销售面积/金额分别为3123 万平/4618 亿元,同比分别增长13%/ 14%,销售平稳增长但略低于年初预期;19 全年新增全口径计容建面2680 万平米,对应拿地总价1555 亿元,全口径“拿地额/销售额”较18 年全年下降11 PCT 至34%,即使考虑拿地权益比提升7PCT 至70%的影响后,对应权益“拿地额/销售额”也是有一定下滑,反应公司在连续几年积极拿地扩张后适当收敛;19 年新增项目楼面均价0.58 万元/平米(18 年全年为0.62 万元/平米),“地价/售价”录得39%,略低于18 年水平,成本仍可控,也即拿地力度顺势收敛且成本仍可控。整体而言,公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线,截至12月末公司全口径未售计容约0.8 亿平米,对应未售货值近1.2 万亿量级,按最近12 个月滚动销售测算可供销售约2.6 年。

维持“强烈推荐-A”投资评级。公司是家典型高质量周转房企,具备持续稳定的内生性现金流创造能力,且 a. 未售货值优质周转也在提速,b.作为央企地产龙头融资优势相对显著,c. 物业于19 年12 月成功赴港上市;目前市值较NAV 折价约20%,20 年PE 仅5.9 倍。维持“强烈推荐-A”投资评级,上调20-21 年EPS 预测至2.65 元、3.07 元(前次2.47 元、2.93 元),给予目标价21.2 元/股(对应2020 年PE=8X)。

风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,毛利率下降超预期。