保利地产(600048.CN)

保利地产(600048):2019年盈利、分红双超预期 重申A股地产首推标的

时间:20-04-16 00:00    来源:中国国际金融

业绩回顾

2019 年业绩超出市场预期

保利地产(600048)公布2019 年业绩:营业收入2360 亿元,同比增长21%,归母净利润280 亿元,同比增长48%,对应每股盈利2.35 元,超出我们及市场预期。每股分红0.82 元,对应分红率35%。

业绩超预期主要因公司16、17 年销售的高毛利项目集中进入结转周期。2016~2017 年公司销售额复合增速为42%,显著高于同期归母净利润13%的复合增速(2018 年销售额增速和营业收入增速基本匹配)。从2016 年末至2018 年末,公司预收账款由1555 亿增至近3000 亿元,前期销售而未结转的大量高毛利项目集中结转带动业绩高增。往前看,考虑到公司已售未结资源仍较充裕(2019 年末预收账款可覆盖2020 年中金预计营业收入1.1 倍)且毛利率较高,我们预计2020~2021 年公司归母净利润仍可实现超15%的复合增长,且毛利率下行风险有限(预计每年下行幅度不超过1 个百分点)。

分红比例创历史新高,净负债率和融资成本均下行。公司2019 年每股分红0.82 元,对应分红率35%(2017/2018 年分别30%/31%),创历史新高。公司2019 年末净负债率较年初下降19 个百分点至68%(永续债视为负债),有息负债综合成本为4.95%(2018 年末5.03%)。公司近期以3.07%的票面利率发行15 亿元3+N 年期的中期票据,融资端优势在当前市场环境下进一步凸显。

发展趋势

预计2020 年销售额同比增长5%~10%。2019 年公司实现签约金额/面积4618 亿元/3123 万平米,分别同比增长14%和13%;2020 年一季度实现签约金额/面积710 亿元/490 万平米,分别同比下降35%/30%。2020 年我们预计公司在约7000 亿元可售货值的支撑下,销售额将实现5%~10%的增长(4800~5000 亿元)。

2020 年一季度拿地强度边际上行,全年投资额料维持正增长。公司2019年新增土储面积/金额同比下降14%/19%至2680 万平米/1555 亿元。2020年一季度公司新增土储面积同比增长60%至459 万平米,拿地金额同比增长117%至347 亿元,相当于同期销售额的49%(2019 年34%)。2020年公司计划房地产及相关产业直接投资总额3150 亿元,较2019 年计划(2900 亿元)同比增长9%。

两翼业务发展提速。2019 年保利物业实现营业收入同比60 亿元,占公司营业收入的比重提升至2.5%(2018 年为2.2%);不动产金融板块在管基金管理规模近1200 亿元,同比增速约20%。

盈利预测与估值

我们维持公司2020/2021 年每股盈利预测不变,当前股价交易于5.8/5.0倍2020/2021 年市盈率和56%的NAV 折让,处于历史底部。维持跑赢行业评级和目标价不变,对应7.5/6.5 倍2020/2021 年目标市盈率和30%的上行空间。

风险

新冠疫情影响范围及幅度超预期;结算进度不及预期。