保利地产(600048.CN)

保利地产(600048)年报点评:业绩高质量增长 融资优势明显

时间:20-04-16 00:00    来源:平安证券

投资要点

事项:

保利公布2019年年报,全年实现营收2359.3亿元,同比增长21.3%,归母净利润279.6亿元,同比增长47.9%,对应EPS2.35元,略高于业绩快报。公司拟每股派发现金红利0.82元(含税),当前股价对应股息率5.4%。

平安观点:

多因素带动业绩高速增长。公司2019 年实现营收2359.3 亿元,同比增长21.3%;归母净利润279.6 亿元,同比增长47.9%。净利润增速高于营收主要因:1)得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升,毛利率同比提升2.5 个百分点至35.0%;2)随着合作项目增多并陆续进入结转期,期内实现投资收益37.0 亿元,同比增长37.6%;3)信用及资产减值损失同比减少11.5 亿;4)少数股东损益占比下降2.2 个百分点。由于期内销售额超过同期结算,期末预收款同比增长9.7%至3287.5 亿元,叠加2020年14.4%的计划竣工增速,全年业绩仍有望延续增长。

销售延续增长,开工计划同比收缩。公司2019 年实现销售金额4618.5亿元,同比增长14.1%,市占率同比提升0.2 个百分点至2.9%;销售面积3123.1 万平米,同比增长12.9%;销售均价14788 元/平米,同比增长1%;其中聚焦的38 个核心城市销售贡献达77%,珠三角、长三角签约销售均达千亿。13 个城市单城签约过百亿,合计销售额达2500 亿元,销售贡献占比54%,11 个城市中销售金额排名第一,25 个城市排名进入前三,市场地位稳步提升,深耕成效显著。2019 年新开工4983 万平米,同比增长13.4%,完成年初计划的110.7%,2020 年计划新开工4300 万平米,同比下降13.7%。期末在建面积1.3 亿平米,同比增长26.6%,在建面积增加叠加新开工加持,为2020 年推出充足货源提供保障。

拿地把握市场节奏,持续优化土储结构。期内新增项目127 个,新增建面2680 万平米,总成本1555 亿元,同比分别下降14%和19.3%,为同期销售面积(金额)的85.8%和33.7%,较2018 年分别下降26.8 个和13.9 个百分点。其中四季度趁土地市场降温机会,公司大幅提升拿地强度,拿地销售面积比升至143.1%,远高于前三季度的65.1%。全年平均楼面地价5802 元/平米,同比下降6.2%,为同期销售均价的39.2%,较2018 年降3 个百分点。公司主动提高拓展项目权益比例,拓展金额权益比例提升至71%。期末待开发土储8112 万平米,可保障未来2 年左右开发需求,其中38 个核心城市占比达58%。

物业分拆上市,不动产生态发展平台加速成型。期内多元业务发展持续推进,保利物业于香港联交所主板上市,期末在管面积达2.87 亿平,合同面积达4.98 亿平,实现净利润5.03 亿元,同比增长49.7%。销售代理平台合富中国持续推进整合工作,商业管理板块管理面积达268 万平米,不动产金融方面在管基金管理规模近1200 亿元。

净负债率大幅降低,融资成本仍处低位。期末在手现金1394.2 亿元,为一年内到期债务2.1 倍。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为46%和56.9%,较期初提升3.4 个、下降23.6 个百分点。公司期内持续优化资金管理,全年累计实现销售回笼4312 亿元,回笼率同比提升5 个百分点至93%。期末有息负债综合融资成本4.95%,同比下降0.08 个百分点,处于行业较低水平。

投资建议:由于2019 年项目结算进度超出此前预期,小幅调整公司盈利预测,预计2020-2022 年EPS 分别为2.79 元、3.30(-0.1)元和3.81 元,当前股价对应PE 分别为5.5 倍、4.6 倍和4.0 倍。公司激励制度不断完善、业绩销售持续高增、物业板块拆分上市提升估值,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或疫情得到控制后需求恢复不及预期,将导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;2)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;3)2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。