保利地产(600048.CN)

保利地产(600048):业绩高增长 着力打造不动产生态发展平台

时间:20-04-16 00:00    来源:中国银河证券

1.事件

公司发布了2019 年年度报告。报告期内,公司实现营业收入2359.3亿元,同比增长21.29%;公司实现归属上市公司股东的净利润279.6 亿元,同比增长47.9%,扣非后归属上市公司股东的净利润为27.2 亿元,同比增长50.49%;公司基本每股收益为2.35 元,同比增长47.8%,高于预期。公司2019 年度分红派息预案:以2019 年末公司总股份数11,932,675,162 股计算,每10 股派送人民币8.2 元(含税)现金股息。

2.我们的分析与判断

(一)业绩增速高于预期,毛利率净利率稳步提升2019 年公司实现营业收入2359.3 亿元,同比增长21.29%;实现归母利润279.6 亿元,同比增47.9%,高于预期,前值为20.9%。得益于结转项目价格上升以及运营管理能力提升,公司销售毛利率由2018 年的32.5%稳步增长至35%,销售净利率由2018 年的13.4%稳步增至15.9%。

三费率由2018 年的6.2%降至5.7%。全面摊薄的净资产收益率由2018 年的16.5%提升至2019 年的20.1%,ROA 由2018 年的3.4%提升至4%。

(二)销售稳步增长,城市深耕策略效果显著

2019 年公司实现销售面积3123.12 万平米,销售金额4618.48 亿元,分别增长12.9%和14.09%,市场占有率提升至2.89%,销售面积及金额增速虽较2018 年放缓,但优于行业平均值。2019 年,公司聚焦的38 个核心城市销售贡献达到77%,珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。

单城签约过百亿城市13 个,合计销售金额达2500 亿元,销售贡献占比达54%。在全国11 个城市中销售金额排名当地第一,25 个城市进入前三,市场地位稳步提升。广州实现销售超420 亿元,佛山、武汉、北京超200亿元,福州、西安、三亚等首次突破100 亿元,核心城市深耕效果显著。

(三)适度拓展拿地,持续优化资源结构

2019 年拿地审慎,共获取新项目127 个,新增容积率面积2680 万平米,拓展成本1555 亿元,拓展权益比例提升至71%;新增权益面积1916万平米,与2018 年相当。2019 年获取的土地的平均楼面地价5802 元/平米,溢价率仅14%,新增货量中,住宅货量占比84%,资源结构持续优化。公司坚持城市深耕策略,2019 年,38 个核心城市拓展金额占比达79%,获取土地的方式除了传统招拍挂,还包括产业合作、旧改、收购等方式。

2019 年公司新开工面积4983 万平米,竣工面积2973 万平米,2019 年末待开发面积8112 万平米,38 个核心城市占比达58%。2020 年的经营计划方面,计划全年完成房地产及相关产业直接投资3150 亿元(同比+16.7%),计划新开工面积4300 万平米(同比-4.4%%),计划竣工面积3400 万平米(同比23.6%),经营计划稳健并有增长性。

(四)销售回笼率稳步提升,资产负债结构持续优化公司通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措,持续强化现金回笼,全年累计实现销售回笼4312 亿元,回笼率提升5 个百分点至93%,资金保障稳健有力。截至2019 年末,公司拥有未发行公司债额度150 亿元、中期票据额度85 亿元,在保险金融机构、供应链ABN 储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358 亿元,未使用银行授信额度约2690 亿元,融资头寸充裕。

2019 年末,资产负债率77.8%,较年初降低0.18 个百分点;净负债率56.9%,同比大幅下降23.6 个百分点,为业内较低水平。公司2019 年发行15 亿元中票及5 亿美元债,发行利率均为同期同类产品最低。2019 年末公司账面有息负债2700 亿元,综合成本仅4.95%,同比降低0.08 个百分点,业内领先。货币资金1400 亿元,为短期借款及一年内到期债务的2.1 倍,资金结构安全。

(五)保利物业成功香港主板上市,销售代理、商管、不动产金融稳步发展保利物业于2019 年内成功登陆香港联交所主板,募集资金规模53.82 亿港元,引入多家知名基石投资人,获国际资本市场广泛认可。截至2019 年末,保利物业在管面积2.87 亿平米,合同面积4.98 亿平米,管理项目超过1000 个,营业收入59.67 亿元,同比增长41%,净利润5.03 亿元,同比增长49.7%,在中指研究院的物业管理百强排名中列中国第四,央企物管第一,当前市值超过400 亿港元。销售代理平台合富中国持续推进整合工作,加强市场化拓展,销售代理业务覆盖全国200 多个城市,代理项目近2000 个,市场竞争力持续提升。商业管理板块管理面积达268 万平方米,其中购物管理中心管理面积达153 万平米,酒店管理面积达94 万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。不动产金融方面,公司在管基金管理规模近1200 亿元,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

3.投资建议

公司发展战略已经升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”,打造不动产生态发展平台。以产业链价值挖掘与资产经营为主线,加快发展物业、代理、建筑、商业等四个核心板块,运用资本力量快速提升市场化程度。基于对公司项目的结算节奏的推算,我们预计公司2020-2021 年的每股收益分别为2.68、3.23 元。以4 月15 日15.3 元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为5.7 倍、4.7 倍,市净率1.3 倍。我们继续维持对保利地产(600048)“推荐”

评级。

4.风险提示

疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。