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保利地产(600048)2019年年报点评:业绩大增四成七 分红积极慷慨回报投资者

时间:20-04-17 00:00    来源:东莞证券

事件:保利地产(600048)(600048)公布2019 年年报,实现营业收入2359.81 亿元,同比增长21.29%;归属于母公司所有者净利润279.59 亿元,同比增长47.90%;基本每股收益2.35 元。

点评:

业绩大增四成七 利润率稳步提升。公司2019 年实现营业总收入2359.81亿元,同比增长 21.29%;实现净利润375.54 亿元,同比增长43.61%;归母净利润279.59 亿元,同比增长47.90%;基本每股收益2.35 元。拟每10 股派发现金红利8.20 元(含税)。公司收入利润稳步增长,实现高质量稳健发展。得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升,公司毛利率提升2.48 个百分点至34.97%,其中房地产结转毛利率提升2.69 个百分点至35.38%;随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司实现投资收益37.02 亿元,同比大幅增长 37.62%;净利率提升2.47 个百分点至 15.91%。

销售稳步增长,城市深耕效果显著。公司2019 年实现签约金额4618.48亿元,同比增长14.09%,位列行业前五、央企第一,市场占有率提升至2.89%。签约面积3123.12 万平方米,同比增长12.91%。公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%,珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市 13 个,合计销售金额达2500 亿元,销售贡献占比达54%。在全国11 个城市中销售金额排名当地第一,25 个城市进入前三,市场地位稳步提升。广州实现销售超420 亿元,佛山、武汉、北京超200 亿元,福州、西安、三亚等首次突破100 亿元,核心城市深耕效果显著。

项目拓展成本控制得当 土地资源充裕。2019 年公司拓展项目127 个,新增容积率面积2680 万平方米,拓展成本1555 亿元。公司主动提高拓展项目权益比例,拓展金额权益比例提升至71%;新增权益面积1916 万平方米,与去年同期相近。公司根据土地市场变化灵活调整节奏,“不随众,不盲从”,合理把握投资节奏,年内拓展平均楼面地价仅5802 元/平方米,拓展溢价率仅14%。新增货量中,住宅货量占比84%,38 个核心城市拓展金额占比达79%。同时,通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量不断增加,多元化拓展能力持续提升,有效补充优质资源。2019 年公司实现新开工面积4983 万平方米,竣工面积2973 万平方米。截至2019 年末,公司拥有在建面积 13158 万平方米、待开发面积 8112万平方米,其中38 个核心城市占比达 58%,项目资源丰富且质地优良,为公司的持续发展奠定坚实基础。

负债率及融资成本均有所下降 资金结构安全。公司全年累计实现销售回笼4312亿元,回笼率提升5个百分点至93%,资金保障稳健有力。凭借央企信用优势,公司在各大金融机构获得充足授信。截止报告期末,拥有未发行公司债额度150亿元、中期票据额度85亿元,在保险金融机构、供应链ABN储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358亿元,未使用银行授信额度约2690亿,融资头寸充裕。公司资产负债率77.79%,较年初降低0.18个百分点;净负债率56.91%,同比大幅降低23.64 个百分点,负债率为业内较低水平。期末账面有息负债2700.49亿元,有息负债综合成本仅约4.95%,同比降低0.08个百分点,继续保持业内领先优势。货币资金近1400亿元,为短期借款及一年内到期债务的2.1倍,资金结构安全。

不动产生态发展平台加速成型 协同效应持续提升。保利物业完成香港联交所主板上市,募集资金规模达 53.82 亿港元,市值超400亿。并引入多名知名基石投资人,获国际资本市场广泛认可。截至期末,保利物业在管面积达 2.87 亿平米,合同面积达4.98亿平米,物业管理项目超过1000个。期内实现营收59.67亿,增长41.1%,净利润5.03亿,增长49.7%。综合实力排名第四,央企物管中排名第一。销售代理平台合富中国持续推进整合工作,加强市场化拓展,销售代理业务覆盖全国200多个城市,代理项目近2000个,市场竞争力持续提升。商业管理板块管理面积达268万平方米,其中购物管理中心管理面积达153万平米,酒店管理面积达94万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。不动产金融方面,公司在管基金管理规模近1200亿元,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

总结与投资建议:整体看,公司销售情况理想,行业龙头地位稳固;凭借央企背景,项目获取及融资成本均具备明显优势。公司负债率水平有所下降,资本结构优化,资金安全度高。同时2019年归属净利润增幅超四成七,业绩靓丽,分红率约35%,股息率约5.2%,慷慨回报投资者。

不动产管理平台加速成型,协同效应进一步提升。企业持续发展壮大值得期待。预测公司2020年—2021年EPS分别为2.7元和3.18 元,对应当前股价PE分别为5.8倍和5倍,估值便宜,维持“推荐”评级。

风险提示:房地产销售低于预期,政策调控超预期。