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保利地产(600048)年报点评:业绩释放超预期、高分红凸显投资价值

发布时间:2020-04-16    研究机构:天风证券

事件:公司发布2019 年年报,2019 年实现营收2359.34 亿元,同比增长21.29%,归母净利润279.59 亿元,同比增长47.90%,归母扣非净利润271.64 亿元,同比增长50.49%。

点评:业绩增速超预期,盈利能力、权益比例双升。2019 年公司实现营收2359.34 亿元,同比增长21.29%,归母净利润279.59 亿元,同比增长47.90%,高出公司此前业绩预告的265.69 亿元(yoy+40.55%),超出市场预期。我们认为公司利润增长主要由于:1)公司结算加快,且结算项目利润水平较高,2019 年公司结算收入增长22.6%,结算毛利率、净利率分别为35%、15.9%,同比2018 年提升2.5、2.5 个PCT,使得利润增速高于收入;2)公司归母权益比重提升,2019 年公司归母权益74.5%,同比提升2.2 个PCT。3)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,报告期内实现投资收益37.02 亿元,同比大幅增长37.62%,2019 年公司摊薄ROE 达17.9%,为2016 年以来的连续第四年提升,公司综合表现持续向好。2019 年末公司账面预收账款达3278 亿元,业绩锁定度1.39,为未来业绩增长提供基础。2019 年公司竣工面积2973 万方,yoy34.1%,完成年初计划的108%,2020 年公司计划竣工面积3400 万方,yoy14.4%。

公司全年销售额4618 亿元,对应增速14.09%,2020 年销售额预计突破5000 亿。2019年,公司实现签约面积3123.12 万平方米,yoy+12.91%;实现签约金额4618.48 亿元,yoy 14.09%,实现签约均价1.48 万元/平,与2018 年(1.46 万元/平)基本持平。报告期内,公司聚焦的38 个核心城市销售贡献达到77%,珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市13 个,合计销售金额达2500 亿元,销售贡献占比达54%。在全国11个城市中销售金额排名当地第一,25 个城市进入前三,市场地位稳步提升。广州实现销售超420 亿元,佛山、武汉、北京超200 亿元,福州、西安、三亚等首次突破100 亿元,核心城市深耕效果显著。拿地端略显谨慎,拿地权益72%明显提升,地售比0.39 持平,但在手货值充裕、优质。2019年1-12 月公司新增计容建面2680 万平,累计同比减少14%,但降幅持续收窄,表明公司拿地态度积极性提升。累计拿地权益比为0.72 同比2018 年有所提升,累计拿地楼面均价为5802 元/平,地售比0.39 与去年持平。新拓展资源中,38 个核心城市拓展金额占比达79%。截至2019 年末,公司拥有在建面积13158 万平方米、待开发面积8112 万平方米,其中38 个核心城市占比达58%。

现金回款较好,财务杠杆持续优化,融资成本继续下降。2019 年公司经营活动产生的现金流量净额为391.55 亿元,同比增长229.22%,2019 年公司现金回款率达93%,年末在手现金1394 亿元,对短债覆盖比例2.1,短期偿债能力较强,年末公司资产负债率、扣预资产负债率分别为77.8%、55.8%,同比分别变动-0.2、-10.1 个PCT,净负债率为-56.9%,同比下降23.6 个PCT,偿债能力大幅提升。年末公司账面有息负债2700.49 亿元,有息负债综合成本仅约4.95%,同比降低0.08 个百分点,继续保持业内领先优势。

投资建议:

2019 年公司业绩增长超预期,ROE 达到17.9%,业绩锁定度达139%,分红比例26%(每10股派8.2 元)、股息率达5.1%。2019 年公司销售稳健、拿地略显谨慎,但在手待开发面积8112万平,足够未来2 年销售。公司杠杆水平继续下降,采取多种融资方式使得融资成本持续下降,现金充裕对短债覆盖达2 倍有余,持续5 年维持20%以上高分红比例,我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为338/406/473 亿(原2020/2021 年预测值分别为352/450 亿元),对应EPS 分别为2.84、3.40、3.96 元,对应PE 分别为5.56X、4.64X、3.98X 倍,维持“买入”评级。

风险提示:公司销售额不达预期,疫情影响超预期,房屋价格下跌超预期

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