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保利地产(600048):业绩超预期 资源结构持续优化

发布时间:2020-05-07    研究机构:申万宏源证券

投资要点:

公司披露2019 年报,收入和利润高速增长,超市场预期。主因是结算价格提升及投资收益增速较高。公司2019 年实现营业总收入2359.8 亿元,同比增长21.3%;净利润375.5亿元,同比增长43.6%;归母净利润279.6 亿元,同比增长47.9%,收入利润稳步增长,实现高质量稳健发展。得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升,公司毛利率提升2.48 个百分点至35.0%,随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司实现投资收益37.0 亿元,同比大幅增长37.6%;净利率提升2.5 个百分点至15.9%。

销售稳健增长,拿地成本控制较好。行业规模增速放缓的背景下,公司实现签约金额4618.5 亿元,同比增长14.1%,市场占有率提升至2.89%;签约面积3123.1 万平方米,同比增长12.9%。公司聚焦的 38 个核心城市销售贡献达到 77%,珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市13 个,在全国11 个城市中销售金额排名当地第一,25 个城市进入前三,市场地位稳步提升。2019 年公司拓展项目127 个,新增容积率面积2680 万平,拓展成本1555 亿元。公司主动提高拓展项目权益比例,拓展金额权益比例提升至 71%;新增权益面积1916 万平方米,与去年同期相近。公司根据土地市场变化灵活调整节奏,年内拓展平均楼面地价5802 元/平方米,是同期售价的39%。新增货量中,住宅货量占比 84%,资源结构持续优化。

强化现金管控,业绩储备充足。公司全年累计实现销售回笼 4312 亿元,回笼率提升5 个百分点至93%,资金保障稳健有力。公司拥有未发行公司债额度150 亿元、中期票据额度85 亿元,在保险金融机构、供应链 ABN 储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358 亿元,未使用银行授信额度约2690 亿,公司资产负债率77.8%,较年初降低0.18 个百分点;净负债率 56.9%,同比大幅降低23.6 个百分点,负债率为业内较低水平。截至报告期末账面有息负债2700.5 亿元,有息负债综合成本仅约4.95%,同比降低0.08个百分点,货币资金近 1400 亿元,为短期借款及一年内到期债务的 2.1 倍。公司期末合同负债+预售账款合计3287.5 亿元,是2019 年营收的1.39 倍,业绩储备充足。公司2017-19 年分红率30%/31%/35%,稳步上升。

不动产生态发展平台加速成型,分红率稳步提升。公司物业子公司在管面积达 2.87 亿平米,合同面积达 4.98 亿平米,物业管理项目超过 1000 个。报告期内实现营业收入 59.67亿元,同比增长 41.1%,净利润 5.03 亿元,同比增长 49.7%。

增持上调至买入评级,上调2020-21 盈利预测,新增2022 盈利预测。公司销售稳健增长,土地储备充足且具备资源优势,战略定力良好,房地产后服务市场业务加速发展。预计2020-22 年归母净利润为324.2/389.8/460.3 亿元(原预计2020-2021 年归母净利润为274.5/331.8 亿元),对应归母净利润增速:16.0%/20.2%/18.1%,对应EPS:2.72 元/3.27 元/3.86 元。当前价格对应的PE 为5.8X、4.8X、4.1X。

申请时请注明股票名称