保利地产(600048.CN)

保利地产(600048)公司点评:销售增速持续改善、拿地积极性提高

时间:20-06-06 00:00    来源:天风证券

事件

公司公告经营简况,5 月公司实现签约金额470.73 亿元,YOY+12.40%;实现签约面积317.50 万方,YOY+16.88%。1-5 月公司累计实现签约金额1556.83 亿元,YOY-17.61%;累计实现签约面积1051.74 万方,YOY-14.27%。

销售增速持续改善

5 月公司实现签约金额470.73 亿元,YOY+12.40%,较上月增速提升11.96pct;实现签约面积317.50 万方,YOY+16.88%,较上月增速提升21.25pct;对应销售均价14826.14 元/平米,较上月均价收缩578.55 元/平方米。1-5 月累计实现签约金额1556.83 亿元,YOY-17.61%,较上月增速提升8.55pct;累计实现签约面积1051.74万方,YOY-14.27%,较上月增速提升8.86pct;对应累计销售均价14802.42 元/平米,基本与上月均价保持平稳。一季度受疫情影响,公司一季度销售回落较为明显,未来随着公司供货的逐步增加,销售的改善可期。考虑2019 年6 月份为公司全年月度销售高峰,而2019 年7-8 月份为全年低基数月份;叠加疫情因素下,货源滞后,我们判断,公司在三季度的表现可期待。

单月拿地权益比提升明显

5 月公司新增项目13 个,区域分布上,长三角:珠三角:中西部:京津冀:其他为3:2:4:2:2;能级分布上,一二线:三四线为10:3;新增项目以核心城市群为主,能级上以核心一二线为主。权益比例上,100%权益:非100%权益为5:8,且所有新增项目权益均不低于50%。5 月新增项目土地面积113.78 万方,新增规划建面249.25万方,新增总地价227.66 亿元,对应权益土地面积80.18 万方,权益规划建面177.23万方,权益地价170.07 亿元,以金额计算权益比例为74.70%,较上月权益比例(59.84%)提升明显。1-5 月累计土地面积334.18 万方,累计规划建面807.14 万方,累计总地价670.32 亿元;对应累计权益土地面积246.01 万方,累计权益规划建面598.65 万方,累计权益地价508.32 亿元,以金额计算的权益比例为75.83%,较上月保持相对稳定。

单月拿地积极性提高

5 月公司拿地力度48.36%,较上月力度提升22.88pct;权益拿地力度36.13%,较上月权益力度提升20.88pct;从累计拿地力度看,1-5 月累计拿地力度为43.06%,累计权益拿地力度为32.65%,均高于2019 年整体的拿地力度(33.66%)、权益拿地力度(23.40%);表明公司近期拿地意愿充足,拿地积极性提高。从补货均价看,5月新增项目楼面价为9133.97 元/平米,较上月楼面价缩小510.12 元/平米;权益楼面价为9595.80 元/平米,较上月权益楼面价提升1582.23 元/平米;与公司补充高能级土地项目较多且权益相对上月提升有关。5 月楼面价/销售均价为61.61%,显著高于2019 年整体的楼面价/销售均价的水平(39.21%),主要与公司补充货源的城市结构及当前推货销售的城市结构的不同所致;具体项目而言,大部分项目楼面价/项目周边均价的水平仍相对乐观。

投资建议:公司拿地积极性提高,新获取项目以核心一二线城市或核心城市圈为主,随着下半年货源的逐步增加,销售或将进一步得到修复。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为352/432/516 亿,对应EPS 分别为2.95、3.62、4.32 元,对应PE 分别为5.04X、4.10X、3.44X 倍,维持“买入”评级。

风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动