保利地产(600048.CN)

保利地产(600048):6月销售维持正增长 拿地继续聚焦一二线城市

时间:20-07-16 00:00    来源:招商证券

公司6月单月销售增速略降但仍保持正增长;上半年拿地力度已恢复至去年水平,布局继续聚焦一二线城市;19年抓回款、降杠杆,强化现金流管理,反映公司较强的自我调节机制;物业分拆上市助推两翼业务稳步发展;公司作为央企龙头融资优势显著。预计公司2020-2022年EPS分别为2.74元、3.17元和3.74元,当前股价对应PE分别为6.3倍、5.5倍和4.6倍,维持“强烈推荐-A”评级,目标价21.92元/股(对应2020年PE=8X)。

(1)公司6月单月销售增速略降但仍保持正增长。公司今年1-6月全口径销售面积/金额分别为1492万平米/2245亿元,同比分别-8.8%/ -11.1%;对应销售均价1.50万元/方,较19年全年+1.7%。其中,公司6月单月全口径销售面积/金额分别为440.5万方/688.5亿元,同比分别+7.5%/+8.2%,纵向比较,单月销售额增速较5月小幅下降4.2 PCT,但仍保持正增长;横向比较,6月单月销售增速大体在top10龙头房企中位数水平。

(2)上半年拿地力度已恢复至去年水平,布局继续聚焦一二线城市。2020年1-6月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为984.2万平/819.7亿元,同比分别+18.9%/53.8%;对应楼面均价约0.83万元/平,较19年全年+43.8%。从“拿地额/销售额”来看,1-6月为36.5%,较19年略升(+2.9 PCT),其中拿地金额权益比也大体持平于19年全年水平,也即上半年公司拿地力度相对平稳;节奏上看,一季度相对积极而二季度在土地市场局部走热的背景下有所放缓;看地价房价比(楼面均价/销售均价),1-6月累计较19年全年上升约16.2 PCT至55.3%,这主要是因为期内新增项目较多分布在核心一二线城市,推升了楼面均价,综合来看,上半年拿地质量相对不错。截至6月末,公司全口径未售计容建面约0.8亿方,对应可售货值约1.3万亿元,按12个月滚动销售测算可供开发约3年,土储仍较为充裕。

投资建议:公司近几月销售已明显改善,拿地仍聚焦核心一二线城市,未售货值较为充裕;19年抓回款、降杠杆,强化现金流管理,反映公司较强的自我调节机制;物业分拆上市助推两翼业务稳步发展;公司作为央企龙头融资优势显著。预计公司2020-2022年EPS分别为2.74元、3.17元和3.74元,当前股价对应PE分别为6.3倍、5.5倍和4.6倍,维持“强烈推荐-A”评级,目标价21.92元/股(对应2020年PE=8X)。

风险提示:疫情影响超预期、拿地力度低于预期、结算规模低于预期。