保利地产(600048.CN)

保利地产(600048):销售恢复良好 生态发展平台加速成型

时间:20-08-25 00:00    来源:申万宏源集团

投资要点:

营收增长稳健,销售恢复良好。在年初疫情冲击的背景下,2020 年上半年公司实现营收737.1 亿元,同比增长3.6%;净利润133.2 亿元,同比增长2.8%;归母净利润101.2 亿元,同比增长1.7%,毛利率为35.7%,净利率小幅下降0.15pct 至18.1%。上半年公司实现签约面积1492.2 万平米,累计同比下降8.8%,实现签约金额2245.4 亿元,累计同比下降11.1%,上半年销售均价约为1.5 万元/平,与去年同期基本持平。

积极扩充土储,集中布局核心城市。上半年公司拓展项目共44 个,新增容积率面积984万平,同比增长19%,拓展成本820 亿元,同比增长54%,拓展金额权益比例为73%;其中38 个核心城市拓展金额占比达86%,较上年提升7pct,受此影响楼面均价为8328元/平。报告期内公司实现新开工面积2866 万平,竣工面积1213 万平,截止至6 月末公司持有未开发土地6727 万平,其中核心城市占比达58%。

强化现金管控,业绩储备充足。上半年公司累计实现销售回笼2023 亿元,回笼率达90.1%,资金保障稳健有力。公司拥有未发行公司债额度110 亿元、永续中票额度40 亿元,目前公司未使用银行授信额度为2385 亿。公司资产负债率77.7%,较上年年末降低 0.1pct;净负债率 84.3%,较上年末增加27.4pct。截至2020H1 报告期末账面有息负债3021 亿元,有息负债综合成本仅约4.84%,较年初降低0.11pct。货币资金达1257 亿元,为短期借款及一年内到期债务的1.96 倍。2020H1 公司合同负债+预售账款合计3446.5 亿元,较2019 年末增加4.8%,是2020H1 营收的4.68 倍,同期滚动营收(TTM)的1.44 倍,业绩储备充足。

不动产生态发展平台加速成型,分红稳步提升。截至6 月末公司物业子公司在管面积达3.17亿平米,合同面积达 4.93 亿平米,物业管理项目1647 个。报告期内实现营业收入 36.0亿元,同比增长 27.6%,净利润 4.1 亿元,同比增长28.0%。此外,公司商业管理面积已达287 万平米;销售代理业务中代理项目近2000 个,代销规模达2300 亿元;不动产金融方面,在管基金管理规模超过1300 亿元。公司2017-19 年分红率30%/31%/35%,稳步上升。

维持买入评级,维持2020-22 盈利预测。公司销售稳健增长,土地储备充足且具备资源优势,战略定力良好,房地产后服务市场业务加速发展。预计2020-22 年归母净利润为324.2/389.8/460.3 亿元,对应归母净利润增速:16.0%/20.2%/18.1%,对应EPS:2.72元/3.27 元/3.86 元。当前价格对应的PE 为6.1X、5.0X、4.3X。