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保利地产(600048):金九开局表现不俗 补货意愿充足

时间:20-10-12 00:00    来源:天风证券

事件

公司公告9 月经营简况,9 月实现合同销售金额503.22 亿元,YOY+36.69%;实现销售面积347.43 万方,YOY+27.77%。1-9 月累计实现合同销售金额3673.78 亿元,YOY+5.94%;累计实现销售面积2444.06 万方,YOY+6.55%。

金九开局表现不俗,当月销售同比量价齐升

9 月实现合同销售金额503.22 亿元,YOY+36.69%,环比提升14.62%;实现销售面积347.43万方,YOY+27.77%,环比提升23.13%;销售均价14484 元/平米,YOY+6.98%,环比上月收缩1076 元/平米。1-9 月累计实现合同销售金额3673.78 亿元,YOY+5.94%,较上月增速提升3.65pct;累计实现销售面积2444.06 万方,YOY+6.55%,较上月增速提升2.85pct;累计销售均价15031 元/平米,YOY-0.57%。公司9 月销售较上年同期量价齐升,销售面积环比增加2 成以上,金九开局表现不俗,1-9 月份累计销售金额已完成上年全年的79.5%,完成率较高。

单月新增项目以一二线城市为主,累计权益比例有所提升9 月新增项目16 个,以城市能级划分来看,项目数量上,一二线城市:三四线城市为10:6,总地价上,一二线城市:三四线城市为84%:16%;以经济圈划分看,项目数量上,珠三角:中部:环渤海:海峡西岸(厦门):其他=4:4:3:1:4,总价上,珠三角:中部:

环渤海:海峡西岸:其他=40%:15%:9%:20%:16%;以区域位置分布看,项目数量上,华南、华中、华北、东北、华东、西北=6:4:3:1:1:1,华南、华中、华北、东北、华东、西北=46%、15%、9%、9%、20%、1%。公司9 月新增项目以一二线城市为主,城市圈分布上以珠三角、中部、环渤海区域为主,其中厦门单个项目投资体量相对较大。9 月单月新增项目占地面积251.18 万方(YOY+149%),新增规划建面404.03 万方(YOY+90%),总地价款191.85 亿元(YOY+48%)。权益口径看,新增权益占地面积220.35 万方(YOY+216%),权益规划建面333.60 万方(YOY+ 127%),权益地价款134.54亿元(YOY+ 68%)。1-9 月累计获取项目占地面积878.93 万方(YOY+ 33%),累计规划建面1981.72 万方(YOY+33%),累计总地价1313.96 亿元(YOY+32%);权益口径看,累计权益规划建面1416.10 万方(YOY+23%),累计权益地价款906.45 亿元(YOY+19%)。

以建面、价款口径下,单月权益比例分别为82.57%、70.13%,累计权益比例分别为71.46%、68.99%,累计权益比例略低于19 年全年拿地权益比72.08%、69.52%。

单月拿地力度提升,项目结构差异导致当月楼面价/销售均价略有下降9 月单月拿地力度38.12%,权益拿地力度26.73%,累计拿地力度35.77%,累计权益拿地力度24.67%,均高于19 年全年拿地力度(33.66%)、权益拿地力度(23.40%)。9 月新增项目平均楼面价4748 元/平米,较8 月收缩1339 元/平米,单月楼面价/单月销售均价比重32.78%,较上月水平收缩6.34pct,主要源于8 月新增项目中涵盖一线热点城市项目,拉高整体楼面价。1-9 月累计新增项目楼面价6630 元/平米,累计楼面价/销售均价44.11%,高于19 年整体楼面价/销售均价(39.21%)的水平。

投资建议:公司9 月销售较上年同期量价齐升,销售面积环比增加2 成以上,金九开局表现不俗,单月新增项目以一二线城市为主,补货积极性较高。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为352、432、516 亿,对应EPS 分别为2.94、3.61、4.31 元,对应PE 分别为5.46X、4.44X、3.73X 倍,维持“买入”评级。

风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动