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保利地产(600048)跟踪报告:销售增长靓眼 三项指标健康

时间:20-11-10 00:00    来源:光大证券

Q3以来销售增长靓眼,开工增速边际回升支撑后续供给弹性:2020Q1/Q2/Q3公司签约金额分别同比-35%/+7%/52%,10月单月签约金额同比+37%,由此带动1-10月签约金额同比+9%至4227亿元(签约面积同比+11%,签约均价同比-2%),2020Q1/Q2/Q3公司新开工面积分别同比-21%/+10%/+25%,1-9月新开工面积同比+4%至3939万方。新开工增速边际持续回升,反映了公司较强的周转-去化意愿,预计后续供给端仍可支持销售稳健增长。

1-10月投资力度总体平稳,拿地持续聚焦高能级城市:10月公司新增土储208万方,对应总地价125亿元,拿地力度较8、9月有所回落,但明显高于去年同期水平。1-10月公司新增土储2190万方,同比+32%;总地价1439亿元,同比+33%;按金额权益比例约68%,略低于2019年全年水平(约70%);拿地面积/销售面积约77%(2019年全年约86%),拿地金额/销售金额约34%(与2019年全年持平)。从结构来看,1-10月新增土储总建面中一二线、长三角及粤港澳三四线、其他三四线城市占比分别为51%,18%、31%,总地价占比分别为73%,16%11%

竣工意愿相对积极,业绩平稳增长具备基础:1-9月公司营收、归母净利润分别同比+5%、+3%,其中Q3单季度营收、同比+8%,+7%。受结转结构影响,1-9月公司综合毛利率同比-1.9pc至34%,扣税后毛利率同比-0.9pc至26.8%,合联营企业投资收益同比+45%至21亿元。截止2020Q3,公司合同负债(含预收账款)约3800亿元,较年初+16%,相对于我们预测的2020年营收约1.3倍。2020年公司计划竣工面积同比增长14%至3400万方,1-9月竣工面积同比+28%,其中Q3单季度同比+78%。

三项财务指标均处健康区间:1-9月,公司销售回款3317亿元,回款率维持在90.3%,截止2020Q3,公司总有息负债规模较年初增长12%,净负债率约71%(计入永续债后约86%),现金短债比约1.91,剔除预收账款后的资产负债率67%。公司三项指标均符合融资新政要求,长期稳健的财务表现不仅提供了低成本融资优势,也使得后续补货可以更加灵活。

估值与评级:公司销售持续修复,结算基础扎实,竣工意愿积极,维持2020-2022年预测EPS分别为2.64.3.05,3.43元,当前股价对应预测PE分别为6.15.3,4.7倍,对应预测股息率分别为5.7%6.6%、7.4%,公司储备相对充足,信用优势明显,经营动能较强。综合考虑维持目标价20.60元,相对于2021年预测PE约6.8倍,维持“买入”评级。

风险提示:公司项目竣工交付进度不及预期;主要布局城市推盘销售不及预期。