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保利地产(600048):稳守三道红线 销售开年发力

时间:21-02-08 00:00    来源:中国银河证券

事件。保利地产(600048)发布2021 年1 月份销售及获取土地情况报告。1月份,公司实现签约面积210.5 万平方米,签约金额430.7 亿元。

1 月新增开发项目15 个,计容建面308 万方,权益建面264 万方,拿地金额163 亿元,权益拿地金额151.7 亿元。

销售端:1 月销售额创历史同期新高,百强全国排名第四。1 月份保利实现销售面积210.5 万方,同比增长33.6%;销售金额430.7亿元,同比增长82.6%,1 月单月销售额创历史1 月份新高;销售均价20467 元/平米,同比增长36.7%,结转结构中高端项目比例增多提升销售均价。2020 年全年公司实现销售金额5029 亿元,同比增8.9%,12 月份销售金额398 亿元,同比略降4.7%。按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单,保利2021 年1 月份按全口径销售金额及权益金额均在全国排名第四,排名较2020 年全年前进一名。

拿地端:拿地强度略低于20 年12 月,但高于20 年全年。1 月份,公司新增15 个房地产项目,拿地面积308 万方,同比+33%;拿地金额163 亿元,同比+30.6%;平均拿地楼面地价5295 元/平米,同比-1.8%。1 月份,从拿地强度的角度来看,公司面积口径拿地强度为1.46(20 年为0.9),金额口径拿地强度为0.38(20 年为0.47),强度均较上月有所减弱。但面积口径拿地强度仍高于2020年全年,公司仍然保持较积极的土地获取态度。拿地区域来看,1月拿地集中在二三线城市。按拿地金额,二线城市占比40.5%,三线及以下城市占比59.5%。排名前三的城市分别为杭州(26.1 亿元)、佛山(22.3 亿元)、苏州(21.4 亿元),均为二线城市,公司拿地仍倾向于发达经济圈的核心城市,布局较为优越。

财务方面:三道红线全部达标,业绩锁定性较高。截至2020Q3,公司剔除预收账款后的资产负债率67%,净负债率70.9%,现金短债比1.7,稳守三道红线,属于绿档房企。在金融审慎管理制度的大背景下,作为“模范生”,公司更容易在土地市场加大投资力度,抓住土地溢价率整体下行的窗口期。2020Q3 末期,公司预收账款+合同负债达3801 亿元,较19 年末+15.6%,覆盖2019 年营收倍数为1.55,未来业绩锁定性较高。

投资建议:保利开年销售金额位居行业TOP4,从2020 年下半年开始,公司拿地力度开始加强,1 月份拿地强度仍高于2020 年全年。

根据三道红线标准,公司属于绿档房企,财务状况稳健,融资成本在业内具有比较优势。预计公司20、21、22 年每股收益为2.42、2.81、3.15 元,当前PE 为5.7 倍,我们看好地产行业龙头企业估值修复的机会,给与公司“推荐”评级。

风险提示:行业及公司面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。