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保利地产(600048)1月经营数据点评:销售量价显着增长 延续核心城市积极拓储

时间:21-02-09 00:00    来源:中国国际金融

公司近况

保利地产(600048)发布2021 年1 月销售情况和获取房地产项目的公告。

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1 月销售量价齐升。公司2021 年1 月实现签约金额430.73 亿元,同比增长83%(去年1 月受春节和疫情影响有效销售天数减少),环比去年12 月增长8%;实现签约面积210.45 万平方米,同比增长34%,环比下降27%;对应销售均价20467 元/平,同比增长37%(高均价城市签约比例结构性上行),较2020 年销售均价(14750元/平)增长39%。公司2021 年1 月销售金额为历年1 月最高销售水平。我们预计公司全年销售端将实现高个位数的同比增长。

延续核心城市群补充土储态势。公司2021 年1 月于杭州、佛山、苏州等城市新增15 个项目,拿地面积308 万平,同比增长33%,环比下降43%,拿地金额163 亿元,同比增长31%,环比下降72%。

公司1 月拿地面积为销售面积的1.5 倍,拿地金额/销售金额38%,拿地强度较2020 年12 月(146%)和2020 年平均水平(47%)有所下降;1 月新增土储权益比例93%(2020 年65%),我们预计全年拿地权益比例能维持在七成左右。

公司1 月新增土储三四线城市占比60%(金额口径),较2020年平均水平(29%)有所上行,拿地能级边际下沉致拿地均价同环比下行,1 月公司拿地均价5294 元/平,同比下降2%,环比下降51%,为当期销售均价的26%(受到拿地和销售城市分布影响结构性偏低),为2020 年销售均价的36%。

公司1 月新增土储39%位于长三角,14%位于粤港澳大湾区,10%位于京津冀城市群(金额口径),保持对核心城市群的聚焦;2020 年公司新增土储中24%位于粤港澳大湾区,20%位于长三角。

我们测算公司1 月新增土储税前毛利率27%,较去年四季度(25%)小增,公司当前拿地毛利率已边际企稳。

资金面保持稳健。公司1 月27 日发行两笔公司债融资25.3 亿元,年限分别为3+2 年和5+2 年,对应票面利率3.68%和3.98%,融资成本维持行业低水平。1 月以来受到银行房地产贷款集中度管理等因素的影响,部分城市(如广州)出现按揭额度的收紧和按揭利率的抬升,我们判断公司融资和回款受影响有限,资金面整体延续稳健。

估值建议

维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.0/4.6 倍2021/2022 年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价21.18 元不变,目标价对应7.6/6.9 倍2021/2022 年目标市盈率和52%的上行空间。

风险

结算进度及利润率不及预期;主要布局城市调控政策转紧。