保利地产(600048.CN)

保利地产(600048):销售稳增 拿地积极 土储布局优越

时间:21-03-14 00:00    来源:中国银河证券

事件。保利地产(600048)发布2021 年2 月份销售及获取土地情况报告。2月份,公司实现签约面积207.57 万平方米,签约金额320 亿元。2月新增开发项目15 个,计容建面295 万方,权益建面182 万方,拿地金额162 亿元,权益拿地金额94 亿元。

销售端:2 月销售实现稳定增长,对应均价提升。2 月份保利实现销售面积207.6 万方,同比增长58%,环比降1.4%,较2019 年2 月增长9.8%;实现合同销售金额320 亿元,同比增长59.5%,环比降25.7%,较2019 年2 月下降4%;销售均价15418 元/平米,同比增长0.9%,环比下降25%。2021 年1-2 月公司实现累计销售面积418 万平米,同比增44.7%;实现累计合同销售金额751 亿元,同比增72%;对应销售均价为17960 元/平米,同比增19%。公司销售继续实现稳健增长,按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单,保利2021 年1-2 月份按全口径累计销售金额及累计权益金额均位居全国前四,排名较2020 年全年前进一名。

拿地端:2 月份延续较高拿地强度。2 月份,公司新增15 个房地产项目,拿地面积295 万方,拿地金额161.9 亿元;对应平均拿地楼面地价5490 元/平米。2 月份,从拿地强度的角度来看,公司面积口径拿地强度为1.42(1 月为1.46),金额口径拿地强度为0.51(1 月为0.38),延续较高拿地强度。2 月份,面积口径拿地权益比例为62%(1 月为85.7%),金额口径拿地权益58%(1 月为93%),1-2 月累计金额口径权益比例76%,仍高于2020 年全年水平(66%);拿地区域来看,2 月拿地集中在一二线城市。按拿地金额,一线城市占比12.7%,二线城市占比65%,三线城市占比22.3%。排名前三的城市分别为重庆(40 亿元)、南京(22 亿元)、北京(20.5 亿元),公司拿地倾向于发达经济圈的核心城市,布局较为优越。

财务方面:三道红线全部达标,业绩锁定性较高。截至2020Q3,公司剔除预收账款后的资产负债率67%,净负债率70.9%,现金短债比1.7,稳守三道红线,属于绿档房企。在金融审慎管理制度的大背景下,作为“模范生”,公司更容易在土地市场加大投资力度,抓住土地溢价率整体下行的窗口期。2020Q3 末期,公司预收账款+合同负债达3801 亿元,较19 年末+15.6%,覆盖2019 年营收倍数为1.55,未来业绩锁定性较高。

投资建议:保利2 月销售延续了开年的较高热度,2 月份金额口径拿地强度高于1 月,拿地态度仍将较为积极。公司属于绿档房企,财务状况稳健,央企背景融资成本在业内具有比较优势。根据业绩快报,20 年预计归母净利润同比增3.4%;预计公司21、22 年每股收益为2.61、2.89 元,当前PE 为5.6 倍,给与公司“推荐”评级。

风险提示:行业及公司面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。