保利发展(600048.CN)

保利地产(600048):城市深耕助力销售向好 合理拓储毛利稳居高位

时间:21-09-07 00:00    来源:天风证券

事件:公司公告2021 年中期业绩,公司上半年实现营业收入899.14 亿元,同比增长约22.04%;实现净利润146.88 亿元,同比增长10.25%;归属于上市公司股东的净利润为102.98 亿元,同比增长1.72%;基本每股收益为0.86 元。

业绩稳健增长,毛利率仍处行业高位。期内,公司实现营业收入899.14 亿元,同比增长约22.04%;实现净利润146.88 亿元,同比增长10.25%,增长率较上年同期扩大7.45 个百分比;归母净利润为102.98 亿元,同比增长1.72%,增长率较上年同期扩大0.02 个百分比。1)营收增长:营业收入变动原因是房地产项目竣工交楼结转收入增加,两翼业务市场化收入增加;2)毛利率下滑:

期内毛利率32.50%,同比下降3.22 个百分点,主要由于前期高地价获取的项目结转影响仍在延续,毛利虽表现承压但仍处行业高位;3)费用水平增速较快:销售费用为24.73 亿元,同比增长31.27%;管理费用为23.29 亿元,同比增长25.65%,销售费用上升由于因广告宣传费增加,管理费用上升因管理规模扩大,管理支出同步增加;4)净利率微降:净利率16.32%,同比下降1.75个百分点;销管费用率略有上升、财务费用收窄,期内销售、管理、财务费用率分别为:2.75%、2.59%、1.46%,分别较去年同期变化+0.19、+0.07、-1.44pct,财务费用改善促使净利率期内波动较小。

专注城市深耕,销售量价齐升。2021 年上半年,公司实现签约金额 2851.85 亿元, 同比增长27.01%;实现签约面1671.29 万平方米,同比增长 12.00%;销售均价1.71 万元/平方米,同比上升13.4%。报告期内,公司38 个核心城市销售贡献达 77%,区域结构保持稳定,珠三角、长三角签约销售均超过 700 亿,合计销售占比达 53%;重点城市中广州实现销售金额超260 亿、佛山超200 亿,南京、东莞、上海超100 亿,城市深耕效果凸显。

坚持等量拓展原则,土储投资趋于合理。上半年公司新拓项目84 个,拿地面积1651 万平方米,拿地金额 963 亿元。拿地销售比来看,拿地金额占比销售金额33.8%,低于去年同期的37%及40%最新政策要求;拓展面积占销售面积之比为99%;上半年公司拓展楼面地价为5833 元/平方米。分区域来看,一二线城市拿地金额占比69%,同比下降14 个百分点;公司于三线城市布局逐步增加,适当下沉投资区域。同时,公司注重提升拓展质量及资源把控力,报告期内,新增住宅货量占比86%,拓展权益比为71%,分别较去年提升1 个百分点和6 个百分点。

三条红线继续达标,融资成本优势扩大。截至报告期末,公司剔除预收账款资产负债率66.24%,净负债率 58.73%,现金短债比1.93,三道红线持续达标,保持“绿档”。 上半年,公司实现资金回笼2556 亿元,回笼率达89.6%。在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下,2021 上半年发行公司债 75 亿、中期票据 50 亿,上半年平均融资成本为 3.62%。期末现金余额1554 亿元,占总资产比重11.24%,现金流充盈。有息负债规模3341 亿,综合融资成本仅4.70%,较去年末下降7 个pct,融资成本继续改善。

投资建议:公司2021 中业绩符合预期,毛利率虽有下滑,但毛利水平仍处行业高位,实现净利率的相对稳定。由于公司业绩表现及相关指引,我们预计公司21-23 年净利润,分别为299.77 亿元、330.82 亿元、375.96 亿元,对应EPS 分别为2.50、2.76、3.14,对应PE 分别为4.85X、4.39X、3.87X,维持买入评级。

风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动